为贯彻落实市政府办公室《关于印发推动鄂州物业服务高质量发展实施方案的通知》(鄂州政办〔2024〕4号)要求，规范我市住宅及非住宅项目选聘物业服务企业行为，建立优胜劣汰的市场竞争和质价相符的物业服务市场机制，推进我市物业行业高质量发展，根据《物业管理条例》、《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，借鉴外地先进做法，结合本地实际，起草《关于规范我市住宅及非住宅项目选聘物业服务企业有关事项的通知》（征求意见稿），现征求意见稿予以公示，征求意见截止时间为2024年5月22日，凡对征求意见稿有意见者，请于征求意见期间向我局书面反馈。联系人：黄嘉昕，联系电话：02760670778，邮箱:787675842@qq.com,书面意见请加盖单位公章或签署个人真实姓名，并留下联系方式。

　　附件：关于规范我市住宅及非住宅项目选聘物业服务企业有关事项的通知（征求意见稿）

 

 

　　鄂州市住房和城乡建设局

　　2024年4月23日

 

 

关于规范我市住宅及非住宅项目选聘物业服务企业有关事项的通知

（征求意见稿）

各区、葛店经开区、临空经济区住（城）建局、各相关单位：

　　为贯彻落实市政府办公室《关于印发推动鄂州物业服务高质量发展实施方案的通知》(鄂州政办〔2024〕4号)要求，规范我市住宅及非住宅项目选聘物业服务企业行为，建立优胜劣汰的市场竞争和质价相符的物业服务市场机制，推进我市物业行业高质量发展，根据有关规定，结合实际，现就规范我市住宅及非住宅项目选聘物业服务企业有关事项通知如下：

　　一、推进全市住宅及非住宅项目通过招投标方式选聘物业服务企业

　　1、推进全市前期物业服务招投标全覆盖。全市住宅及同一物业区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘相应资格的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区建设行政管理部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资格的物业服务企业。

　　2、推进政府购买服务和财政资金支出的物业服务招投标全覆盖。全市机关事业单位办公楼及相关配套用房等非住宅项目物业服务应当按照省、市政府采购相关规定，采取公开招投标的方式选聘具有相应资格的物业服务企业。

　　3、逐步推进全市到期物业服务招投标全覆盖。现有专业化物业服务小区物业服务合同期满或业主大会决定更换现有物业服务企业的，引导通过招投标形式选聘具有相应资格的物业服务企业。

　　4.鼓励其他物业的建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资格的物业服务企业。

　　二、建立招投标监督指导机制

　　物业服务招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。在招投标活动中，应建立由业主、业委会、居委会、行业专家、监管部门五方代表共同参与的物业招投标监督指导机制，对招投标活动进行监督指导，促进招投标全过程公开、透明。

　　三、完善招投标评定机制

　　1、物业服务招投标按照“资格预审、评定分离”方式选聘物业服务企业。

　　2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从住建部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

　　3、评标应体现优胜劣汰和质价相符的要求。鼓励业绩好、服务优、规模大的企业参与物业服务招投标。对信用评分或信用等级高的企业，在招投标评定过程中依法予以评分奖励或优先考虑；对信用评分或信用等级低的企业，在招投标过程中依法予以评分扣减，依法限制承接政府购买服务。避免恶意低价投标、恶意竞争等劣币驱逐良币行为。

　　4.对小区原物业服务企业参与投标的，原物业企业在该物业服务项目中业主满意度高的，在招投标评定过程中依法予以评分奖励或优先考虑。

　　5.对小区旁边或周边可实现联片或规模化管理的小区现行物业服务企业参与投标的，在招投标评定过程中依法予以评分奖励或优先考虑。

　　四、规范招标文件的编制

　　1、招标人在招标活动中，应根据招标物业服务项目拟实行的物业服务等级要求、项目现状等具体情况，组织开展物业服务成本核算，明确本项目物业服务成本价格，并明确该物业服务成本价格为评标最低拦标价。

　　2、在招标文件编制过程中，不得违规设置投标保证金、要求投标企业承诺对小区公共设施无偿投入等变相低价竞争的内容。

　　3.制定并推广使用物业服务项目招标文件、服务合同等招投标示范文本。

　　五、规范招标信息发布和备案管理

　　1、招标人应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

　　2、招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项；

　　3、招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　4.招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告、招标文件等材料报物业项目所在地的区住建部门备案。

　　六、规范招投标行为时限

　　通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：

　　1、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。

　　2、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成。

　　3、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　4、到期物业采取招投标方式选聘物业服务企业的，应在合同期满或作出与小区原物业服务企业解除物业服务合同决定后60日内完成。

　　5.招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的区住建部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　6.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　7.物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报备案。

　　七、明确招投标各方职责

　　1.市住建部门负责全市物业服务招投标监督管理。负责指导市直相关部门和各区住建部门开展本系统、本辖区内物业服务招投标工作。负责建立物业服务评标专家库；对进入专家库的专家负责有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格；被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。负责建立全市物业服务项目红黑榜评价和物业服务企业信用评价、星级评定制度，并组织实施，加强结果运用：通过媒体、政府网站等方式定期公布物业服务项目“红黑榜”；对列入“黑榜”名单的物业服务项目，有关信息及时通报属地街道社区和相关业主大会、业主委员会，并推送至国家、省、市相关企业信用信息平台；对信用评分或信用等级高的企业，在物业招投标和承接政府购买服务时予以优先推介;对信用评分或信用等级低的企业，依法限制承接政府购买服务，依法与其他相关部门开展联合惩戒。负责制定物业服务项目招标文件、服务合同等招投标示范文本。负责组织相关部门开展物业服务和招投标专题培训。负责指导市直相关部门和各区物业服务招投标有关信访、投诉和举报的处理。

　　2.区住建部门负责本辖区物业服务招投标活动的监督管理。负责指导辖区各街道办事处（乡镇人民政府）物业服务招投标工作。负责指导招标人组建评标委员会。负责辖区物业服务招投标信访、投诉举报的调查处理。负责对参与评标的专家库人员进行后评价。

　　3.街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内物业服务招投标组织实施工作。负责收集属地物业服务项目和招标信息。负责指导业主大会或业主委员会做好信息公示公开、征求业主意见、召开业主大会等物业服务招投标相关工作。负责协助招标人组建评标委员会。未成立业委会的，负责组织实施招投标。

　　八、规范信访投诉处理流程

　　1、投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律、行政法规规定的，可以自知道或者应当知道之日起10日内向区住建部门投诉。投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。

　　2、区住建部门应当自收到投诉之日起3个工作日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30个工作日内作出书面处理决定；需要检验、检测、鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，区住建部门应当予以驳回。

　　3、区住建部门处理投诉，有权查阅、复制有关文件、资料，调查有关情况，相关单位和人员应当予以配合。必要时，区住建部门可以责令暂停招标投标活动。

　　特此通知。