鄂州市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章  总  则

第一条  为了加强本市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）和《湖北省物业服务和管理条例》《鄂州市物业管理实施办法》（鄂州市人民政府令第11号）等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内商品住宅（含经济适用住房、廉租住房、拆迁安置房等住房）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条  市住房和城乡建设行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督管理工作，日常工作由市住宅专项维修资金承办机构承担。

区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。

财政、审计、民政、自然资源、市场监管、应急管理等部门按照各自职责，做好住宅专项维修资金管理的相关工作。

业主委员会负责维修部位的核实，住宅专项维修资金的申请、组织表决、使用监督及续交方案的拟定和实施工作。

未成立业主委员会的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政主管部门应当建立投诉受理渠道，并依照有关规定对违反本办法的行为进行处理。

第二章  交  存

第六条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位也应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条  业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金：

购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存数额为建筑安装工程每平方米造价的6％。

办理房屋竣工验收备案前尚未出售的房屋，开发建设单位应当按照前项规定交存首期住宅专项维修资金，待房屋出售后，转由购房人承担。

棚户区改造、基础设施建设等对原房屋所有权人进行搬迁，采取产权调换方式补偿的商品房屋，被拆迁安置户应当按照以上规定交存首期住宅专项维修资金。

市住房和城乡建设行政主管部门应当根据本地区情况，合理确定每平方米建筑安装工程造价，并适时调整。

第八条  售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：

（一）购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存数额为本市房改成本价的2%；

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条  市住房和城乡建设行政主管部门应当会同有关部门，按照公开、公平、公正的原则，根据商业银行的服务质量等因素，依法择优确定本市住宅专项维修资金专户管理银行（以下简称专户管理银行），并向社会公布。

专户管理银行负责办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。住宅专项维修资金承办机构应当与专户管理银行签订专户管理协议，就专户管理银行提供的上述服务事项及住宅专项维修资金使用所涉及的第三方监督服务的内容进行约定。

第十一条  售后公有住房的购房人应当在办理入住手续前交存首期住宅专项维修资金或者委托售房单位交存。

公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入专户管理银行。

第十二条  业主应到住宅专项维修资金服务窗口交存首期住宅专项维修资金，未取得交存凭证的，开发建设单位不得将房屋交付。

开发建设单位未按照本办法规定交纳未出售房屋的首期住宅专项维修资金的，竣工验收机构不得办理验收手续；不动产登记机构在办理不动产登记手续时应查验住宅专项维修资金缴费凭证。

第十三条  开立商品住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十四条  专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条  住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付评估、监理等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的评估、监理单位账户中。

第十六条  业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金续交的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主委员会的，续交办法由物业所在地的居民委员会组织召开小区业主大会决定。续交数额按照不低于首次交存标准确定，必须续交到专户管理银行，记入业主明细帐户。

第三章  使  用

第十七条  住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十八条  住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）主体承重结构部位损坏，需要拆换，加固的；

（二）户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；

（三）整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要维修的；

（四）整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

（五）经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用住宅专项维修资金的其他大中修、更新、改造工程。

第十九条  住宅共用设施设备维修、更新、改造工程：

（一）物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；

（二）整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

（三）智能化系统，消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的；

（四）二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的；

（五）物业管理区域内的围墙、大门因损坏需要整体修缮、更新的；

（六）经业主大会或者业主三分之二以上同意使用住宅专项维修资金的其他大中修、更新、改造工程。

第二十条  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，根据“谁受益，谁负担”原则，按照以下规定分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属单幢或多幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担； 

（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。 

业主分户帐住宅专项维修资金不足的，应当由业主补足差额部分。涉及尚未出售房屋的，开发建设单位应当按尚未出售房屋建筑面积分摊费用。

售后公有住房之间共用部位，共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条  需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案;使用方案应当包括申请使用住宅专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容；

（二）业主委员会或者社区居民委员会应当组织业主对使用方案进行表决，并经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；

（三）使用方案通过后，业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用备案表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政主管部门提出使用申请；

（四）材料齐全的，向区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政主管部门进行备案申请；经备案后，报告市住宅专项维修资金承办机构，市住宅专项维修资金承办机构自收到报告之日起3个工作日内向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知，划转金额不超过预算资金50%；

（五）业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

（六）工程验收合格后，业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政主管部门办理拨付维修和更新、改造费用余额的手续：

1.维修和更新、改造工程验收单；

2.维修和更新、改造工程决算单；

3.维修和更新、改造工程的发票；

4.维修和更新、改造工程费用的分摊表；

5.其他相关材料。

（七）材料齐全的，经区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政主管部门备案后报告市住宅专项维修资金承办机构，市住宅专项维修资金承办机构自收到报告之日起3个工作日内向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

第二十二条  鼓励业主大会在管理规约和业主大会议事规则中就住宅专项维修资金使用等问题约定以下之一表决方式：

（一）委托表决：业主将一定时期、一定额度内住宅专项维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

（二）集合表决：业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意住宅专项维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

（四）异议表决：在住宅专项维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第二十三条  鼓励业主委员会或者社区居民委员会通过招投标选择施工单位，业主委员会或者社区居民委员会可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

工程造价审核、工程监理、电梯检测第三方监督服务机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责，不得伙同相关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假，损害业主利益。

第二十四条  共同承担住宅专项维修资金的业主，可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新、改造项目的方案制订、组织实施、竣工验收的监督管理。

第二十五条  发生危及房屋使用安全和人身财产安全，严重影响业主正常生活的紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，业主委员会或者社区居民委员会应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；业主无异议的，业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请材料，向区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政主管部门提出申请，并按照下列规定使用住宅专项维修资金：

由业主委员会或者社区居民委员会按照本办法第二十一条第（四）项至第（七）项的规定办理；

前款所称紧急情况包括：

（一）电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；

（二）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全；

（三）消防设施设备严重损坏的；

（四）供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活及财产安全的；

（六）楼面防水损坏造成严重渗漏；

（七）危供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或危及人身财产安全的；

（八）危及房屋使用安全和人身财产安全，严重影响业主正常生活的其他紧急情况。

发生特别紧急情况，不及时排除险情，将严重危及房屋使用安全和人身财产安全的，区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政主管部门可以先行受理，并在当日督促业主委员会或者社区居民委员会报市场监管部门、应急管理部门、供电部门进行现场勘查，并由以上部门出具书面整改意见。情况属实的，在1个工作日内按照不超过工程概算50%的比例预拨工程款；工程竣工后，业主委员会或者社区居民委员会组织工程验收、做好工程造价决算，向列支范围内全体业主公示7日后，在3个工作日内进行申请并据实拨付剩余工程款。

第二十六条 发生紧急情况且危及公共安全，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所在地的区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政主管部门可以按照下列程序组织代修，维修费用从住宅专项维修资金中列支：

（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；

（二）由社区居民委员会就工程事项出具相关证明；

（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；

（四）组织施工单位进行抢修；

（五）会同相关社区居民委员会或业主对维修工程进行验收后，将工程费用在该物业区域内公示7日；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

 第二十七条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十八条  在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。

不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。

住宅专项维修资金利息等增值收益应当单独建帐，转作住宅专项维修资金使用。

第二十九条 市住房和城乡建设行政主管部门应当建立统一的住宅专项维修资金信息管理系统，推进住宅专项维修资金归集、使用、核算、查询和备案工作的信息化和网络化，逐步实现住宅专项维修资金管理流程规范化，过程要件格式化，备案管理透明化，切实保障业主对住宅专项维修资金的知情权和监督权。

市住宅专项维修资金承办机构在管理住宅专项维修资金中的业务费用，应编报预算，经市财政部门审批后给予资金保障。

第三十条 住宅专项维修资金使用申请人应对申请使用资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。住房和城乡建设行政主管部门、市住宅专项维修资金承办机构应对申请人的申请备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行确认。

第三十一条  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章  监督管理

第三十二条  房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移，未按照规定交存住宅专项维修资金的，应当按照规定补交。

第三十三条  房屋灭失的，在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账户余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十四条  市住宅专项维修资金管理机构应当每年与专户管理银行至少核对1次住宅专项维修资金账目。

第三十五条  专户管理银行应当按月向市住宅专项维修资金承办机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十六条  市住宅专项维修资金管理机构应当每年至少1次向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十七条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十八条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部门的有关规定执行。财政部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十九条  住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四十条  市住房和城乡建设行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位对商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查，逐步规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

第五章  法律责任

第四十一条  开发建设单位违反本办法规定将房屋交付给购房人的，由区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不予改正的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）的规定予以处理。

第四十二条  违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）的规定予以处理。

第四十三条  违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院第427号令）的有关规定予以处理。

第四十四条  开发建设单位、物业服务企业或其他管理人违反本办法规定，虚列维修工程项目或虚增维修工程量等方式，骗取、套取住宅专项维修资金的，由区、开发区、临空经济区住房和城乡建设行政部门责令限期改正或限期退还被骗取、套取的住宅专项维修资金，并向有关主管部门通报违法信息，相关主管部门按照有关规定实施联合惩戒。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主委员会或相关业主实施或协助实施骗取、套取住宅专项维修资金的，参照上述规定处理。

第四十五条  有关行政单位工作人员在住宅专项维修资金的交存、使用、监督过程中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第四十六条  本市行政区域内国有土地上由政府统一规划、业主自行建设的房屋可不按照本办法建立住宅专项维修资金，由其自行负责维修。

第四十七条  住宅建筑区划外，拥有两个以上所有权人的商业类非住宅参照本办法建立住宅专项维修资金。

第四十八条  本市农民集中居住区和征地拆迁安置小区的住宅共用部位、共用设施设备的住宅专项维修资金，由区政府和开发区、临空经济区管委会参照本办法制定相应的归集、使用、管理办法。

第四十九条   市住房和城乡建设行政主管部门可根据本办法制定实施细则。

本办法具体适用中的问题，由市住房和城乡建设行政主管部门负责解释。

第五十条  本办法有效期5年，自2020年3月1日起施行。

（联系人：市住建局法规科 樊淑琴  0711-3222060）