公开征求意见时间为：2024年6月26日至2024年7月25日。意见反映渠道如下： 

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　　附件：鄂州市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿） 

　　 鄂州市住房和城市更新局 

　　2024年6月26日 

　　鄂州市新建商品房预售资金监管办法 

　　（征求意见稿） 

　　第一章  总  则 

　　第一条  为规范新建商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《关于开展委托住房公积金中心承担住房资金管理改革试点工作的通知》有关规定，结合我市实际，制定本办法。 

　　第二条  凡在本市行政区域内批准预售的新建商品房建设项目，其预售资金的交存、支取、使用及其监督管理，适用本办法。 

　　第三条  本办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售商品房时，购房人按合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款。 

　　第四条  新建商品房预售资金监管遵循政府主导、多方参与、专款专用、封闭管理的原则。预售资金实行专款专户存储，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等及工程相关的费用。 

　　第五条  市住房和城市更新局是本市新建商品房预售资金监管主管部门（以下简称住房管理部门），负责本办法的组织实施。  

　　住房管理部门或区住建部门具体负责本市新建商品房预售资金使用审核工作。 

　　人民银行分支机构负责指导公积金中心做好新建商品房预售资金监管账户管理工作。 

　　金融监管部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查，并对有关违法违规行为进行调查处理。 

　　市住房公积金中心（以下简称公积金中心）负责我市新建商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）和资金入账管理工作，主要包括开设监管账户、预售资金入账管理、资金拨付、资金统计分析等。 

　　不动产登记等有关部门，依职责做好新建商品房预售资金监管工作。各相关单位共同推动商品房网签备案系统、预售资金监管系统、商业银行业务管理系统、公积金管理信息系统对接和数据信息共享，推行预售资金账户开设、协议签订、资金入账和使用等环节全程网办，提高资金监管使用效率。 

　　第六条  新建商品房预售资金监管期限自开发企业取得《商品房预售许可证》开始，至对应监管楼栋办理不动产首次登记后止。 

　　第二章  监管账户及开户银行 

　　第七条  公积金中心会同住房管理部门、人民银行、金融监管部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、业务能力、服务水平、住房类贷款贡献程度等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，建立承办银行名录并在公积金中心门户网站予以公示。公积金中心在每个中标银行中选择1个承办支行，开设预售资金监管总账户。 

　　第八条  开发企业申请商品房预售许可前，应当按照一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户，公积金中心应当在监管总账户下按幢或者多幢为开发企业开立监管子账户。住房管理部门在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明监管账户名称、账号、开户银行。 

　　住房管理部门、公积金中心、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。监管协议应明确各方权利、义务和责任，明确预售资金交存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。 

　　第九条  开发企业申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管计划，并提交预售资金监管协议，协议主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。 

　　预售资金监管计划应包括以下内容：  

　　（一）项目重点监管额度； 

　　（二）项目用款计划； 

　　（三）承办银行、账户名称、账号； 

　　（四）其他需要说明的情况。 

　　开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管账户名称、账号、开户银行等信息在商品房销售场所显著位置进行公示。 

　　第十条  公积金中心通过门户网站公示预售项目的资金承办银行、专用账户名称及账号。 

　　第三章  预售资金交存 

　　    第十一条  项目预售过程中，开发企业通过商品房合同备案系统为购房人出具新建商品房预售资金缴款通知书，协助购房人通过新建商品房预售资金专用POS机、商业银行网点柜台、网银转账等方式将全部购房款（含定金）直接存入监管账户，开发企业不得转存其他账户，非监管账户不得收取购房款。 

　　开发企业在办理商品房合同预网签时，购房人会收到将购房款存入监管账户的短信提醒；购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入监管账户后，方可完成拟购商品房合同网上签约和合同备案等功能；商品房合同备案成功后，购房人会收到合同已备案的短信提醒。 

　　第十二条  商业银行应按照监管协议的约定和预售资金监管的规定，在主管部门监督指导下，协助将购房贷款直接发放到商品房预售项目相对应的监管账户。 

　　购房人申请贷款的，开发企业应将《商品房预售许可证》提供给贷款银行或公积金中心，以便核对申请的贷款到账账户与《商品房预售许可证》载明的监管账户是否完全一致。贷款银行和公积金中心应将监管账户作为贷款唯一到账账户，相关条款应写入购房人贷款合同。公积金中心要根据贷款发放的一般周期，密切关注购房贷款情况，对明显超出一般贷款发放期限的，要及时进行处理。 

　　第十三条  监管资金分为监管额度内资金和监管额度外资金。监管额度内资金用于支付预售项目建筑安装、材料设备购置、配套建设、法定税费以及建筑相关费用。监管额度内资金根据鄂州新建商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。监管额度内资金总额为监管项目工程造价的1.3倍，即每平方米造价乘以总建筑面积乘以1.3。新建商品房项目建设工程造价具体标准由市建设工程造价管理部门制定并动态发布。全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预售监管额度内资金总额。 

　　监管额度内资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，设立子公司的开发企业集团公司不得抽调。 

　　监管额度外资金是指监管额度内以外的资金。监管额度外资金可由开发企业提取使用，优先偿还本项目贷款。 

　　第十四条  监管专户内存入的监管资金按照人民银行活期存款挂牌利率计息。开发企业监管子账户撤销时，账户资金余额和销户利息一并划入开发企业指定账户。 

　　第四章  监管额度内资金拨付 

　　第十五条  开发企业上传以下资料在监管系统申请办理监管额度内的拨付手续： 

　　1.监管额度内资金使用申请表； 

　　2.经办人委托书、身份证明； 

　　3. 工程建设进度相关证明材料及影像资料； 

　　4. 开发企业拟向本项目施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热、园林绿化等专业经营单位支付款项的，提供合同及对方指定的银行账户。 

　　第十六条  开发企业申请支取监管额度内资金，应该符合资金使用计划，满足相应的工程建设节点要求，且支取总额应当符合下列条件： 

　　1.完成规划地上建筑层楼主体结构工程1/2不少于7层，申请使用资金额度不得超过监管额度内资金核定总额的35%； 

　　2.完成规划地上建筑层楼主体结构工程2/3，累计申请使用资金额度不得超过监管额度内资金核定总额的55%； 

　　3.完成主体结构封顶，累计申请使用资金额度不得超过监管额度内资金核定总额的70%； 

　　4.完成室内外装饰装修，累计申请使用资金额度不得超过监管额度内资金核定总额的80%； 

　　5.完成规划验收核实证明，累计申请使用资金额度不得超过监管额度内资金核定总额的85%； 

　　6.取得建设工程竣工验收备案，累计申请不得超过97%。 

　　7.完成不动产首次登记，可以全额拨付剩余监管资金。 

　　不动产首次登记前，监管账户内的资金余额高于监管额度内资金总额3%以上的，但确需使用监管额度内资金用于该项目工程建设，且无违规行为的开发项目，开发企业可在满足使用节点要求前提下，可申请支取3%以外的监管额度内资金。 

　　因信访维稳、保障农民工工资等原因，由属地政府部门或人社部门出具证明材料，开发企业可以申请支取监管额度内资金总额3%内的资金。 

　　第十七条  在购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等新建商品房预售资金全部存入监管账户的前提下，对信用记录良好的开发企业，允许企业通过银行保函形式替换同等额度的监管额度内资金，最高可替换至监管额度内资金的30%。 

　　第十八条  住房管理部门可以根据开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况，适当降低或提高其节点使用监管额度内资金额度，但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。 

　　第十九条  住房管理部门在受理开发企业监管额度内资金使用申请后，3个工作日内完成审核，符合使用条件的，出具预售监管额度内资金拨付批准文件；对不符合使用条件的,住房管理部门向开发企业出具不予拨付相关文件并说明理由。 

　　预售监管额度内资金拨付批准文件中，应当明确资金拨付额度及方向。监管资金原则上应将相应额度的资金拨付至施工、材料设备供应或者有关单位指定的银行账户。开发企业利用非预售监管资金垫付工程等各类款项的，在按节点已支付完工程相关费用，但相应节点监管额度内资金尚有剩余的，在开发企业、施工单位、监理机构三方共同出具工程款已按合同约定支付证明的基础上，方可凭发票等有关材料申请监管资金，直接拨付至开发企业一般账户。 

　　第二十条  公积金中心应当在收到住房管理部门《预售监管额度内资金拨付证明》后1个工作日内拨付相应款项。 

　　第五章  监管额度外资金拨付 

　　第二十一条  预售资金进入监管账户，监管系统会自动计算出监管额度外资金，监管账户内累计监管额度内资金（包括已支取的监管额度内资金）超过监管额度内资金总额后，新增资金全部计入监管额度外资金。 

　　第二十二条  开发企业上传以下资料在监管系统申请办理监管额度外资金拨付手续： 

　　1.监管额度外资金使用申请表； 

　　2.监管额度外资金使用计划表； 

　　3.经办人委托书、身份证明。 

　　住房管理部门自受理之日起在2个工作日内进行审核，出具监管额度外资金资金拨付批准文件。公积金中心依据住房管理部门出具的拨付证明办理资金拨付手续。 

　　第六章  不明入账和退款处理 

　　第二十三条  购房人未通过监管账户指定交存方式交存购房款或者各商业银行发放个人抵押贷款形成的不明入账，公积金中心及时记入开发企业账户，开发企业应当及时将记入的资金划分到购房人名下。 

　　第二十四条  开发企业与购房人已办理退房手续申请退款的，原则上应使用监管额度外资金支付。监管额度外资金资金不足的，开发企业可申请使用监管额度内资金。      

　　第二十五条  开发企业向住房管理部门提交退房退款申请，公积金中心收到住房管理部门出具的同意退款证明后，1个工作日内拨付。 

　　第七章   解除监管 

　　第二十六条  开发企业办妥监管项目不动产首次登记后，应及时申请撤销监管账户的监管。 

　　第二十七条  开发企业申请办理解除监管的，应当提交以下资料： 

　　1.《解除监管申请表》； 

　　2.委托书及经办人身份证明； 

　　3.监管项目的房屋所有权不动产首次登记证明。 

　　住房管理部门受理申请后2个工作日内完成系统审核，公积金中心办理解除监管手续。 

　　第八章  风险处置 

　　第二十八条  当预售项目存在重大风险隐患时，住房管理部门可建立政府监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设，公积金中心应当积极予以配合。同企业同项目剩余地块出现逾期交付风险时，为实现保交楼，住房管理部门可暂停解除监管账户，同时可要求已解除资金监管的地块未售房屋、车位的销售款进入后续监管账户，开发企业应予以配合。 

　　第二十九条  对历史遗留、风险项目、工程抵款和拆迁安置、团购商品房等涉及预售资金不能入账或不能及时入账等问题，由住房管理部门审核后，将结果告知公积金中心。 

　　第九章  监督管理 

　　第三十条  住房管理部门应按本办法规定认真履行预售资金使用监管责任，加强对预售项目的巡查工作。 

　　第三十一条  公积金中心应按本办法规定切实履行预售资金监管账户管理和预售资金入账监管责任，发现开发企业违规不入账问题应及时作出处理，并告知住房管理部门。 

　　第三十二条  公积金中心应当严格按照预售资金三方监管协议，做好监管账户监控，配合监管部门开展预售资金监管检查工作。发现开发企业存在违规挪用重点监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付并告知住房管理部门，住房管理部门应及时作出处理。 

　　人民法院保全、执行新建商品房预售资金的，公积金中心、原监管银行应当在1个工作日内书面告知住房管理部门，并严格执行《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）。 

　　第三十三条  开发企业有下列行为之一的，住房管理部门责令其限期整改，并暂停其监管资金拨付、商品房合同网上签约，记入企业信用档案；逾期未改正的，住房管理部门将其违法违规行为移交给相关部门依法处罚： 

　　（一）变相逃避新建商品房预售资金监管的； 

　　（二）未按规定使用新建商品房预售资金的； 

　　（三）提供虚假材料的； 

　　（四）其他违反本办法或监管协议的行为。 

　　开发企业未按规定将新建商品房预售资金全部存入监管账户的，公积金中心责令其限期整改，逾期未改正的，公积金中心将其违法违规行为移交给相关部门依法处罚。 

　　第三十四条 资金承办银行存在下列情形之一的，公积金中心可以取消其资金承办银行资格，并由人行、金融监管部门依法作出处理： 

　　（一）草签、网签后未办理预告抵押登记发放按揭贷款的； 

　　（二）发现开发企业存在违规交存、支取预售资金行为，未及时报送监管部门的； 

　　（三）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的； 

　　（四）未发放按揭贷款到监管账户的； 

　　（五）其他违反预售资金监管规定的行为。 

　　第三十五条  因本办法第三十四条第一、第四款的行为，导致预售资金流失的，资金承办银行、公积金中心应当负责追回资金；无法追回的，各自依法承担相应赔偿责任。 

　　第三十六条  施工、监理、勘察、设计单位提供虚假证明或其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由有关部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。 

　　第三十七条  住房管理部门和公积金工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

　　第十章  附  则 

　　第三十八条  本办法自2024年 月 日起施行，有效期5年,因本办法内容详实，不再单独出台实施细则。 

　　2024年 月 日前已取得预售许可并实施预售资金监管的房地产项目，开发企业和原资金监管银行须配合公积金中心将原监管账户资金转入公积金中心监管账户。