民盟鄂州市委会：

　　贵委会提出的“关于加强住宅小区物业管理工作的建议”提案已收悉，感谢对我市小区物业管理工作的关心和支持。建议中客观分析了目前我市小区物业管理存在的一些主要问题，剖析了问题的原因,并提出了解决的措施和方法。为此，针对所提出的一些问题，我局高度重视，现将近年来我市住宅小区物业管理所作工作情况回复如下： 

　　一、我市住宅小区物业管理工作开展情况。 

　　2018年市人大提出了社区物业管理大提升的要求三年来，在市人大的监督和指导下，在市政府的正确领导下，市住建局作为牵头单位，鄂城区、华容区、梁子湖区、葛店开发区、临空经济区及市直相关成员单位，围绕各自职能职责，通力合作，共同发力，把住宅小区物业管理和创建全国文明城市扭在一起抓，以中心城区为切入点，全市物业管理顶层设计不断完善，环境不断优化，地方和部门职责进一步明晰，合力攻坚工作机制初步形成，形成了齐抓共管、整体推进的大格局，全市人居环境发生了深刻变化，社区物业管理水平明显提升，广大市民获得感和幸福感显著增强，为我市荣膺全国文明城市作出了重要贡献。在中心城区完成物业管理三年大提升工作任务的基础上，2021年市住建局按照省、市有关工作要求，继续巩固物业管理提升三年行动成果，指导各区推进物业管理扩面提质，截至2021年7月，全市共有住宅小区795个，已成立业委会476个，其中专业化物业管理小区342个，业主自治管理小区139个，街道社区托管小区190个，全市物业管理覆盖率88.2%。 

　　（一）住宅小区物业管理制度建设不断完善。 

　　2018年以来，市住建局在全面调查摸底的基础上，梳理出小区停车难、业委会组建难、物业企业退出难、物业收费难、执法到位难、养狗管理难等6个共性问题和油烟扰民、供水不足、违规装修等75个个性问题。结合我市实际，三年来，市政府先后出台了《鄂州市物业管理实施办法》、《鄂州市住宅专项维修资金管理办法》、《市政府办公室关于进一步明确物业管理相关单位和部门工作职责的通知》，市住建局先后制定了《鄂州市住宅小区物业服务质量考评及监督检查管理办法》（红黑榜制度）、《鄂州市物业服务企业承接和退出住宅小区管理办法（试行）》等十多个物业管理规范性文件，进一步细化了我市社区物业管理制度，完善了顶层设计。 

　　（二）物业管理行业监管不断加强。 

　　1.加强物业企业备案管理。2017年国务院取消了物业资质核定审批，物业公司的设立不再需要特殊的资质审核，物业公司也不再存在一级、二级的等级之别。我局坚决贯彻落实国务院和住建部指示，迅速停办了物业资质核定等业务。我局按照《湖北省物业服务和管理条例》和《鄂州市物业管理实施办法》，要求新成立物业企业在取得营业执照后到我局进行备案，并参照《物业管理企业资质管理办法》设置了“物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人”这一备案条件，从源头上提高行业门槛，提升企业素质。 

　　2.加强事中事后监管。结合“双随机”抽查机制，对物业企业进行年度监督检查，合理确定抽查的比例和频次，对发现的物业违法违规行为依法进行查处，共下达整改通知书483份，行政处罚2家违规物业企业，罚款金额11万元。 

　　3.实施物业服务质量考评，强化结果运用。我局从2018年开始，每年委托第三方测评机构对中心城区物业小区物业服务质量进行两次测评。2019年8月，我局公布了2018年度中心城区住宅小区物业服务质量考评红黑榜，2020年6月，我局公布了2019年度中心城区住宅小区物业服务质量考评红黑榜，共综合评定出19家红榜企业，17家黑榜企业。对红榜企业给予每家2万元的奖励，对象山花苑、新世纪综合楼、迎花花园等黑榜企业要求限期整改和社区劝退，支持和鼓励红榜企业接管老旧小区和弃管小区，扩大规模做大做强，限制黑榜企业承接业务。 

　　3.全力推进小区业主自治。为进一步规范住宅小区物业服务管理工作，充分发挥小区居民在物业服务管理中的监督作用。各街办结合辖区实际，积极开展小区业委会选举工作，选拔出符合条件的有责任心、有热情、有能力的业主担任小区业委会成员，能够推动小区物业管理工作中发挥作用，能架起业主与物业之间的桥梁，促进小区和谐稳定，通过业主微信群，全力推进各小区的业委会选举工作，做到小区业主委员会应建尽建，中心城区467个小区业主业主委员会已全覆盖。 

　　4.成立行业协会，加强行业自律。2019年我局指导组建了鄂州市物业服务与管理协会，截至目前已有会员单位101家。协会通过组织业内交流培训、约谈问题企业负责人，组织物业服务第三方测评，发布物业服务质量考评红黑榜等手段，协助主管部门，有力的促进了行业整体服务水平的提升。协会还积极参与物业纠纷调解、疫情防控和物业创文工作，体现了我市物业行业的社会担当。 

　　（三）社区基层治理初见成效。 

　　1.物业行业党建引领初见成效。中共鄂州市物业行业委员会已于2019年9月成立。经初步统计，目前全市物业企业有党员171人，符合成立党支部的企业有15家，已成立佳欣物业、吉源物业、广顺物业、金碧物业、心和源物业、大通物业和万心物业公司8家党支部和联合党支部。2019年12月，我市恒大首府小区金碧嘉园物业公司已被推荐为省级优秀红色物业企业。各街办社区在小区业主委员会的组建中，基本实现了党员在小区业主委员会中占一定比例。 

　　2.物业管理“三方联动”初见成效。在社区党组织领导下，加强对业主委员会及物业服务企业党组织建设，夯实“三方联动”机制，搭建社区、业主委员会、物业企业“三方联动”平台，运用民主方式、法治方式，发挥各自优势，形成整体合力，及时化解矛盾纠纷，提升小区物业服务管理质量，提高小区业主的认同度、参与度和满意度，增强获得感、幸福感和安全感。运用“三方联动”结合“红黑榜”考评结果，近两年来，中心城区已有象山花苑、迎花花园、意佳福、吴都古肆等13家不合格物业企业退出服务小区。 

　　3.党建引领下的“红色物业”初见成效。一是充分发挥党建领航作用，物业公司进到哪里党的组织就建到哪里，不断延伸“红色”链接，让“没人管”变成“全员干”全面推进并把握运用好街道和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业联动服务的三方机制，完善“三方联动”联席会议制度，全面实行“双向进入、交叉任职”，积极推荐社区“两委”成员、在职党员担任物业服务企业义务质量总监，吸纳优秀物业服务企业党员负责人兼任街道“大工委”成员或社区“两委”委员。旨在通过三方配合联动，共同解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题，发挥党的组织优势和群众工作优势，协调解决市民身边的问题，从而让群众有更多的幸福感，更多的收获感！二是对小区“红色物业”党组织实施联动管理，通过制定年度工作计划，明确任务目标、具体内容和完成时限，有效推动小区管理各项工作落实落靠。实行“红色物业”党组织评价考核机制，建立诚信档案，每年年末，由社区党组织和市住建局物业科围绕党建工作和行业管理，对小区“红色物业”进行考核排名。对排名靠前“红色物业”党组织和党员进行表彰奖励，优先推荐承包小区物业管理，对排名靠后的“红色物业”党组织进行通报批评，限期整改，切实把小区党建工作与物业管理工作同谋划、同部署、同推进、同考核。 

　　二、住宅小区物业管理存在问题 

　　（一）制度和机制有待进一步优化。一是综合执法止步于小区之外。部分行政管理和执法不进小区，止步于最后一公里，缺乏统筹协调主体，难以形成处置合力，导致一些社会管理问题久拖不决，矛盾频发，信访不断；二是物业管理行业责任和属地责任有待进一步理顺，属地物业管理责任落实不到位；三是“社区吹哨，党员报到”，“街道吹哨，部门报到”还有待进一步加强。 

　　（二）社区物业管理还存在短板。一是行业集中度不高，全市有专业化物业管理小区312个，专业化物业企业241家，平均每个公司管理1.3个物业小区，近三分之一的物业公司没有承接业务，“小、散、乱”情况比较普遍；二是从业人员素质不高，大部分物业公司公司负责人及管理人员没有经过专业化培训，小区保安人员普遍年龄偏高；三是物业服务质价不符，不同程度的存在只收费不服务的问题，行业陷入收费难-服务水平降低-收费更难的恶性循环；四是黑榜企业退出机制还不完善，行政执法有待进一步加强；五是物业服务第三方测评和红榜奖励经费缺乏常态化资金保障。 

　　（三）市民文明素质和物业观念有待提升。少数业主花钱买服务意识尚未形成，老旧住宅小区基础设施配套欠缺，车位不足，房屋及配套设施存在质量问题，没有建立住宅专项维修资金，无人管理小区实施市场化、专业化物业管理条件不够，物业企业进得去，呆不住，托管小区收费难、补贴难。 

　　三、下阶段工作方向 

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为遵循，深入贯彻党的十九届五中全会精神，紧紧围绕我市“三城一化”、城乡融合高质量发展的目标，进一步巩固创建全国文明城市成果，下一步，我市住宅小区物业管理的努力方向是： 

　　（一）实施党建引领。一是完善物业行业党委人员配置并发挥引领作用，指导加快物业企业党组织建设，培养一批又红又专的物业服务人员，打造“红色物业品牌”和“红色物业”服务模式；二是进一步加强小区业主委员会党建工作，全面推行小区党支部书记兼任业委会主任，支部委员和业委会委员交叉任职，充分发挥业委会的社区物业服务龙头作用；三是在社区党组织领导下，通过党建进小区、组织进楼宇、服务进家庭的小区党建“三进”工作模式，构筑起“社区+小区+楼栋+党员+住户”的纵向到底、横向到边的治理格局，在住宅小区综合治理中，发挥党员的先锋模范和带头作用。 

　　（二）严格行业监管。一是加强信息化建设。依托智慧住建系统加强物业企业备案、物业企业信用档案和从业人员信用档案建设、管理及运用，让信用不良的物业企业逐步被市场淘汰；二是发挥物业协会行业自律作用，引导会员企业加强自律，诚信经营，加强服务技能和政策培训，提升从业人员素质和服务水平；三是进一步完善市场规则，加强物业服务质量考评，加强市场巡查和行政执法，充分发挥物业服务“红黑榜”作用，淘汰一批、整合一批、提升一批。 

　　（三）继续扩面提质。一是做好物业管理法律法规宣传，培育物业服务消费观念；二是加大对业主自管型物业管理的支持和指导力度，丰富物业模式和实践经验，降低部分业主对专业化物业模式的抵触；三是创新当前老旧小区物业服务，在无物业管理的老旧小区，具备市场化运作条件的，由业主委员会引进惠民物业，不具备市场化运作条件的，由全体业主实行自主管理物业服务模式，自聘人员做好小区保安、保洁、保绿等工作。对于零散的楼栋院落，由社区居委会成立社区物业服务中心，落实基础性物业服务，鼓励小区业主通过收取小区停车费，商业广告费等形式来补充物业管理经费。         

　　鄂州市住房和城乡建设局 

　　2021年8月23日 

　　主管领导：胡贵文      联系电话： 13908683433 

　　经办人：  王  震      联系电话： 18971989820