市 人 民 政 府

关于印发《鄂州市公共租赁住房管理办法》的通知

鄂州政规〔2011〕11号

各区人民政府，开发区管委会，各街道办事处，市政府有关部门：

《鄂州市公共租赁住房管理办法》已经2011年11月7日市政府第15次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一一年十二月三十日

鄂州市公共租赁住房管理办法

第一章   总  则

第一条  为建立健全多层次住房供应和保障体系，加快解决全市城镇住房困难家庭的住房问题，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内公共租赁住房的筹集、分配、管理，适用本办法。

第三条  本办法所称公共租赁住房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，对符合规定条件的人群提供的租赁性住房。包括政府投资建设和已纳入公共租赁住房管理体系由各类社会投资主体单独或共同投资建设的住房以及城镇、城中村私有出租房屋等。

第四条  发展公共租赁住房遵循以下基本原则：

（一） 政府主导，社会参与；

（二） 统筹规划，分步实施；

（三） 综合开发，配套建设；

（四） 公开公平，规范管理。

第五条  市房产管理部门是全市公共租赁住房的主管部门，负责研究和制定公共租赁住房相关政策，根据经济社会发展状况和公共租赁住房供求情况，会同相关部门制定公共租赁住房中长期发展规划和年度供应计划，以及公共租赁住房的筹集、分配和管理工作。

市发改、住建、规划、民政、国土、财政、人社、计生、物价、公安、监察、审计、国资、统计、国税、地税、人行等有关单位按照各自法定职责，协同做好公共租赁住房的相关工作。

第六条  各级人民政府应当加强组织领导，明确工作责任，健全住房保障管理机构和工作机构，落实人员和工作经费，确保辖区内公共租赁住房管理工作顺利实施。

各区、开发区、街道办事处公共租赁住房建设管理工作纳入年度责任目标考核。

第二章  政府投资公共租赁住房建设

第七条  政府投资公共租赁住房的房源筹集方式主要包括：

（一）廉租住房、腾退的经济适用住房和直管公房、自管公房按有关规定转换的住房；

（二）政府直接投资或以配建方式建设的住房；

（三）政府出资通过市场收购、回购和长期租赁的住房；

（四）符合国家规定的其他方式筹集的住房。

第八条  政府投资公共租赁住房资金由以下渠道筹集：

（一）上级安排的资金；

（二）本级财政纳入年度预算安排的住房保障资金；

（三）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后的剩余资金；

（四）土地出让净收益按规定用于住房保障的部分；

（五）政府廉租住房和公共租赁住房租金收入；

（六）投融资方式筹集的资金；

（七）社会捐赠及其他方式筹集的资金。

第九条  政府投资公共租赁住房资金实行专户管理、专款专用、专账核算、定期审计，不得挪作他用。

第十条  政府投资新建公共租赁住房应符合土地利用总体规划、城市总体规划和住房发展规划，以集中建设和配建相结合的方式，按照“科学规划、合理布局、集约用地”的原则，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，在满足建筑日照、通风、采光、安全等强制规范的前提下尽可能提高建筑强度，并同步做好相应配套设施建设。

第十一条  政府投资成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积应控制在60平方米以下（以上以下均含本数，下同），以40平方米左右为主，高层住宅单套控制面积可放宽10平方米。

政府引进的高端人才（含特殊专业人才，下同），全国、省部级劳模，全国英模，荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭配租公共租赁住房，单套建筑面积可放宽至90平方米以内。

第十二条  政府投资公共租赁住房建设用地按照公共租赁住房建设规划统筹安排，纳入年度土地供应计划，实行计划单列，专地专供。

政府投资新建公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资、政府配建的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的总体规模、单套建筑面积、套型结构、房屋权属、租金水平、建设标准和设施条件等作为土地供应的必要条件。

第十三条  政府投资新建公共租赁住房应当符合安全卫生标准和节能环保要求，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、节水、节材、集约用地及环境保护工作，提高住房建设整体水平。

第十四条  政府投资公共租赁住房建设应选择具有相应资质的企业参与建设，严格执行“四制”（即项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制），严格履行施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等建设程序，确保工程建设质量。

第十五条  通过招拍挂方式取得建设用地，总建筑面积在1万平方米（含）以上的房地产开发项目，应按照住宅总建筑面积5%的比例配建公共租赁住房。

规划管理部门应将总建筑面积1万平方米（含）以上的房地产开发项目，按住宅总建筑面积5%的比例配建公共租赁住房作为规划要求纳入项目规划设计条件之中。

国土资源管理部门应将配建公共租赁住房作为土地招拍挂的必要条件，在土地出让公告或招标文件中明示，并在国有土地使用权出让合同中明确具体配建指标。

房地产开发企业经招拍挂取得建设用地的，应当在签订国有土地使用权出让合同后15日内拟定项目公共租赁住房配建方案，报房产管理部门批准。房产管理部门应当在5日内进行审查，审查合格的，签订公共租赁住房配建合同。配建合同应明确项目名称、地址、总建筑面积、房屋套数、套型面积及比例、建设标准、室内装修设施设备标准、房屋移交、物业管理、产权确定等相关事宜。

项目竣工综合验收时，发改、住建、规划、房产、财政等部门应作为联验单位参加综合验收。项目通过综合验收后，配建的公共租赁住房由房地产开发企业按配建合同约定移交政府，产权登记到房产管理部门名下，按国有直管房产实施管理。

第三章  申请条件和程序

第十六条  符合下列条件之一的，可以申请公共租赁住房：

（一） 城镇中等偏下收入住房困难家庭；

（二） 城市新就业职工；

（三） 本市外来务工人员；

（四） 政府引进的高端人才，全国、省部级劳模，全国英模，荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭；

（五） 因政府重点工程拆迁、农村危旧房改造而无房居住的农村居民；

（六） 其他符合国家规定的住房困难对象。

城镇中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房的，须具有本市城镇常住户口，其中1人户家庭月收入低于1500元，2人户家庭人均月收入低于1200元，3人以上户家庭人均月收入低于1000元；人均住房建筑面积低于15平方米。

城市新就业职工申请公共租赁住房的，须具有本市城镇常住户口，就业期限在两年以上五年以下，月收入低于1700元，在本地无住房。

本市外来务工人员申请公共租赁住房的，须在本市无住房，月收入低于1700元，与用人单位签订五年以上期限劳动合同，在本市缴纳两年以上社会保险费。其所在用人单位兴建有公共租赁住房的，应先行申请所在单位投资建设的公共租赁住房。

因政府重点工程拆迁、城中村改造、农村新社区建设或其他城乡建设原因不得进行居（村）民危旧房自建，但住房困难需申请公共租赁住房的，住房房源由原住所地街办、乡（镇）提供。

政府引进的高端人才，全国、省部级劳模，全国英模，荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭申请公共租赁住房的，其经济收入和住房面积标准可不受本办法有关规定限制。

第十七条  申请公共租赁住房按照以下程序办理：

（一）申请人提出申请；

（二）基层民政机构或基层社会组织调查、公示；

（三）市、区住房保障服务窗口复核；

（四）市、区房产管理部门复审、公示、审批；

（五）登记、轮候。

第十八条  申请公共租赁住房，由申请人向住所地民政低保救助站、工作单位或市、区住房保障服务窗口提出申请，领取《鄂州市公共租赁住房配租申请审批表》并如实填写，注明申请意向地域，提供相关证明材料。

第十九条  申请公共租赁住房，申请人应提交下列材料：

（一）家庭成员的身份证、户口簿、婚姻状况证明原件及复印件；

（二）家庭成员的收入证明；

（三）住房租赁合同或房屋所有权证以及由市产权产籍登记管理部门出具的本人及共同申请家庭成员房屋产权产籍登记情况证明。

（四）需要提供的其他材料，包括：

1、属城市低保及低收入家庭的，提供市民政部门出具的《低保证》或《低收入家庭认定证明》；

2、属新就业职工的，提供本人大中专院校或职校毕业证书，与用人单位签订的经市人社部门登记备案的劳动合同和市产权产籍登记管理部门出具的本地无住房证明；

3、属外来务工人员的，提供其与用人单位签订的经市人社部门登记备案的五年以上期限的劳动合同，在本市缴纳两年以上社会保险费的证明和市产权产籍登记管理部门出具的本地无住房证明；

4、属农村居民的，提供拆迁协议或危旧房改造证明，镇（乡）政府城建管理部门出具的无第二处住房证明；

5、属政府引进人才的，按工作单位不同性质，提供组织部门、人社部门或经信部门出具的证明；

6、属全国、省部级劳模的，提供由中华全国总工会、部级产业总工会或省总工会出具的关于劳模认定的证明；

7、属全国英模的，提供由国家民政部门出具的全国英模证书（明）；

8、属荣立二等功以上的复转军人,提供由市民政或公务员管理部门出具相关证明和立功受奖证书（明）；

9、属农村（含农村居民身份的外来务工人员）放弃再生育独女户的，提供由计生部门出具的相关证明。

第二十条  民政低保救助站、申请人所在工作单位应当通过入户调查、查档取证、邻里访问等方式，对申请人提交的申请材料进行调查核实。调查核实后认为符合条件的，予以受理并对调查结果进行公示，公示期限为7日；不符合条件的，说明理由并退还申请资料。

第二十一条  调查结果公示无异议或异议不成立的，由民政低保救助站、申请人所在工作单位在申请资料上签署意见后，报送市、区住房保障服务窗口复核。

市、区住房保障服务窗口在5日内采取资料审核和实地查验相结合的方式进行复核。经复核认为符合条件的，签署意见后报送市、区房产管理部门复审；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。

第二十二条  市、区房产管理部门采取资料审查和入户抽查等方式，对经复核符合条件的申请对象进行审批。审批符合条件的，由市、区房产管理部门通过新闻媒体、房地产网站再次向社会公示，公示期限为15日。审批不符合条件的，应当书面通知申请人并说明理由。

第二十三条  申请对象再次公示无异议或异议不成立的，作为公共租赁住房保障对象予以登记确认，并书面通知申请人，同时向社会公开登记结果。各区、开发区房产管理部门应将辖区登记结果报市房产管理部门备案。

第二十四条  申请政府投资建设的公共租赁住房实行轮候制度，申请人经登记确认后进入轮候程序。轮候期间，家庭人口户籍、经济收入、住房状况等发生变化的，应当主动向房产管理部门提出变更登记，并按规定程序重新审核。经审核不再符合公共租赁住房申请条件的，应退出轮候。

政府引进的高端人才，全国、省部级劳模，全国英模，荣立二等功以上的复转军人等住房困难家庭配租公共租赁住房不实行轮候制度，采取直接安排或定向配租的方式。

第二十五条  一户家庭只能享受一种住房保障方式。已配租廉租住房，或已购买经济适用住房、房改房、解困房等政策性住房，或者已经配租公共租赁住房的，不能再行提出公共租赁住房申请。

第二十六条  申请公共租赁住房的，家庭人均住房建筑面积计算按以下方式进行：

（一）住房建筑面积以《房屋所有权证》登记面积为准，有现房和他处房屋的，相加计算。

（二）人均住房建筑面积=建筑面积÷家庭保障人口。

第二十七条  以下房屋在认定申请家庭房屋建筑面积时应计算在内：

（一）现承租的公有住房，包括直管公房和自管公房；

（二）现居住的私有住房，包括自建住房，自购商品房、受赠住房、继承住房、经济适用住房、房改购房（含标准价、成本价购房）、集资合作建房、解困房、两改形式购房等；

（三）已拆迁的私房或公房按实际补偿的标准认定（包括货币和住房）。

以下房屋在认定申请家庭房屋建筑面积时可不计算在内：

（一）租住的私有房屋；

（二）借住亲友（不含父母、子女及其他直系亲属）的房屋；

（三）居住单位办公用房或集体宿舍；

（四）住违章搭建的临时房屋。

第二十八条  申请公共租赁住房的，家庭保障人口按户口簿登记人口数计算。因无房，户口暂落在集体户口或亲友处的申请家庭，以其赡养、抚养和扶养关系为单元，视为单独一户。

第二十九条  下列人口可计算为保障人口：

（一）现役义务兵原户口在同一户籍内的；

（二）现在外地就读的学生原户口在同一户籍内的；

（三）具有法定赡养、抚养、扶养关系的家庭其他成员，包括养父母、继父母、养子女、继子女、非婚生子女及父母双亡，与祖父母、外祖父母共同生活的孙子女、外孙子女，与兄姐共同生活的未成年弟妹。

农村（含农村居民身份的外来务工人员）放弃再生育的独女户，其未成年人口按两人计算。

下列人口不计算为保障人口：

（一）亲友未成年的孩子暂时挂靠户口以及其他空挂户口；

（二）临时将户口从他处迁来，人为造成本处住房困难的。

第三十条  申请公共租赁住房的经济收入、住房面积标准等指标，由市房产管理部门根据全市经济发展水平、人均可支配收入、人均住房建筑面积、物价指数等因素的变化定期调整，报市政府审核后向社会公布。

第三十一条  市房产管理部门应根据公共租赁住房建设情况，按年度向社会公布公共租赁住房的建设地点、户型、套数及租金标准，供申请对象选择申请。

第四章  配租程序

第三十二条  政府投资建设的公共租赁住房按申请意向地域以计算机摇号方式进行配租。

按照计算机摇号规则，直接摇出公共租赁住房中号配租人及对应的房号。对未中号的申请人，告知可以变更申请意向地域，参加其他配租地域轮候。对不变更申请意向地域的，继续通过计算机摇出依次替补的顺序号。

第三十三条  计算机摇号确定的公共租赁住房中号配租人名单及对应的房号经公证、房产管理部门确认后签字盖章，由公证机关现场公证，当场公布。同时通过新闻媒体、网站向社会公示。

第三十四条  申请人通过摇号获取的房号，除自愿放弃或因孤老病残需调剂以及发现有隐瞒真实情况的行为外，任何单位和个人不得更改。

第三十五条  中号配租人应按照房产管理部门发布的公告或书面通知，在规定的期限内办理入户手续并签订公共租赁住房租赁合同。规定的时间内未履行手续的，视为自动放弃，由候补配租人依次顺序递补。

第三十六条  公共租赁住房承租人应当与出租人签订《公共租赁住房租赁合同》，并在合同中明确下列内容：

（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；

（二）租金及其支付方式，租赁期限；

（三）房屋使用要求、维修责任；

（四）中止公共租赁住房保障的情形；

（五）违约责任及争议解决办法；

（六）其它约定。

第三十七条  政府投资公共租赁住房租赁期限按不同情况限定：

（一）城镇中等偏下收入住房困难家庭租赁期限一般为3年，最长不超过5年；

（二）城市新就业职工租赁期限为2年；

（三）外来务工人员租赁期限与劳动合同期限一致；

（四）农村居民租赁期限与安置住房或改造住房移交期限一致。

（五）政府引进的高端人才租赁期限由协议约定；

政府投资公共租赁住房租赁期满需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核仍符合公共租赁住房申请条件的，重新签订租赁合同。

第三十八条  政府投资公共租赁住房租赁期内，承租人因购买、受赠、继承其他住房，或因经济条件改善不再符合公共租赁住房保障条件的，应当按照租赁合同约定条款及时退出。

第三十九条  政府投资公共租赁住房租金标准由市房产管理部门会同物价部门组织市场调查后，提出拟定方案报市政府审定，每两年向社会调整公布一次。符合廉租住房保障条件的家庭申请公共租赁住房，可以申请廉租住房租赁补贴。

第五章  后期管理

第四十条  房产管理部门应当建立政府投资公共租赁住房建设、配租等有关资料台帐，按户建立公共租赁住房档案，每年会同民政、人社部门对政府投资公共租赁住房配租家庭进行核查，及时掌握配租家庭的人口、收入及住房变动等有关情况并及时向有关部门反馈信息。

第四十一条  政府投资公共租赁住房配租家庭应当每年向住所地民政低保救助站、工作单位如实申报审核家庭人口、收入及住房等变动情况，核实结果应报送房产管理部门。

第四十二条  政府投资公共租赁住房配租家庭有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋；因此造成损失的，由配租家庭赔偿：

（一）将承租的住房转租、转借他人或者擅自调换使用的；

（二）拖欠租金累计6个月以上的；

（三）无正当理由闲置住房6个月以上的；

（四）擅自拆改住房结构或者改变用途的；

（五）利用住房进行违法活动的。

第四十三条  政府投资公共租赁住房租金收入，按照政府非税收入收缴管理制度的规定，实行“收支两条线”管理。全额缴入同级国库专户储存，专项用于归还建设贷款以及公共租赁住房的运营、维护、管理和建设投资补助。

第四十四条  政府投资公共租赁住房共用部位、共用设施设备需要维修时，由房产管理部门提出预算方案，报财政部门审批后，从公共租赁住房专项资金中拨付使用。

第四十五条  政府投资公共租赁住房属独立小区的，组建有房产管理部门和公共租赁住房承租人代表参加的公共租赁住房管理委员会，并参照《物业管理条例》的有关规定实施物业管理；配建公共租赁住房为非独立小区，由房产管理部门委托公共租赁住房承租人代表参加该小区的业主委员会，并依法行使和履行相关的权利和义务。

第四十六条  政府投资集中兴建的公共租赁住房的物业服务价格标准，由物价主管部门依法制定。政府配建的公共租赁住房物业服务价格标准，按《物业管理条例》有关规定执行。

公共租赁住房配租家庭承租期间发生的水、电、燃气、有线电视等相关费用应自行承担。

第四十七条  政府投资公共租赁住房配租家庭的经济收入、住房状况超过保障条件或者违反公共租赁住房管理规定，拒不履行《公共租赁住房租赁合同》约定的，房产管理部门应下发书面通知，取消配租家庭的住房保障资格。出租人可终止合同，要求配租家庭一个月内自动腾退住房；拖欠租金或造成其他损失的，还应补缴租金或赔偿损失。

配租家庭无正当理由拒不退房的，出租人可依法向人民法院起诉，申请强制执行。

第六章  社会公共租赁住房管理

第四十八条  企业等社会力量投资建设、满足自身需要后的住房房源，可以由其申请，纳入全市公共住房保障体系。

各级人民政府应当制定优惠政策措施，通过产权共有、财政贴息、长期租赁、收购等发展方式鼓励企业等社会力量参与公共租赁住房保障工作。

第四十九条  企业等社会力量投资建设的公共租赁住房，按照国家规定享受相关税费减免政策。

第五十条  企业等社会力量投资建设的公共租赁住房，其建筑质量、建设标准、套型结构、设施条件等，应当符合住建部《宿舍建筑设计规范》等有关规定。

第五十一条  企业等社会力量的住房房源，申请纳入全市公共租赁住房保障体系的，由房源产权单位与房产管理部门签订房屋租赁协议。申请退出公共租赁住房保障体系的，应当在租赁协议期满前一年提出。

房产管理部门租赁企业等社会力量住房房源作为公共租赁住房后，按本办法第三、四、五章的有关规定实施管理。

第五十二条  企业投资公共租赁住房租金收入，在归还建设贷款以及公共租赁住房的维护和管理支出后，剩余部分优先用于偿还政府投资补助资金，赎回政府所占产权份额。

第七章  法律责任

第五十三条  以隐瞒有关情况或者提供虚假材料等不正当手段申请公共租赁住房保障的，房产管理部门不予受理；取得登记但尚未配租的，取消其登记；已配租公共租赁住房的，责令退出。同时，对其五年内不纳入公共租赁住房保障范围。

第五十四条  房地产开发企业未按土地使用权出让合同、公共租赁住房配建合同约定的标准和内容配建公共租赁住房的，不予审批《商品房预（销）售许可证》，不予综合验收和竣工验收备案。

第五十五条  国家机关及其工作人员违反本办法规定，在公共租赁住房保障工作中不认真履行职责的，依据《鄂州市行政问责暂行办法》实施行政问责；贪污、挪用公共租赁住房资金，收受贿赂、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章   附 则

第五十六条  各区、开发区公共租赁住房管理工作，可参照本办法执行。

第五十七条  本办法自2012年1月1日起施行，有效期至2016年12月31日止。

主题词：公租房  保障△  通知                            

  鄂州市人民政府办公室            2011年12月30日印发