关于修改《鄂州市新建商品房预售资金监管实施细则》公开征求意见的通知
| 索 引 号： | 011217651/2018-216239 | 发文字号： | 无 | 发文日期： | 2018年11月19日 |
| 发文单位： | 鄂州市房产管理局 | 发布日期： | 2018年11月19日 | 效力状态： | 有效 |
| 生效日期： | 2018年11月19日 | 失效日期： | 2100年01月01日 | ||
为进一步加强我市新建商品房预售资金监管工作，根据《鄂州市商品房预售资金使用管理办法》（鄂州房管文[2010]76号）和鄂州市房产管理局、中国人民银行鄂州市中心支行、中国银行业监督管理委员会鄂州监管分局三方联合制发的《关于明确新建商品房预售资金监管有关问题的通知》（鄂州房管文[2013]85号文），我局对《鄂州市新建商品房预售资金监管实施细则》进行了修订，现将征求意见稿予以公示，征求意见时间为7天（11月19日-25日），凡对征求意见稿有意见者，请于征求意见期内向我局书面反馈。联系人：郭伟，联系电话：0711-3861631，邮箱：975946009@qq.com。书面意见请加盖单位公益或签署个人真实姓名，并留下联系方式。
附件：《鄂州市新建商品房预售资金监管实施细则》
鄂州市房产管理局
2018年11月19日
附件：
鄂州市新建商品房预售资金监管实施细则
为贯彻落实《鄂州市商品房预售资金使用管理办法》（鄂州房管文[2010]76号）（以下简称《办法》）和鄂州市房产管理局、中国人民银行鄂州市中心支行、中国银行业监督管理委员会鄂州监管分局三方联合制发的《关于明确新建商品房预售资金监管有关问题的通知》（鄂州房管文[2013]85号文）的有关规定，进一步明确和细化我市新建商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，结合我市实际，制定本实施细则。
一、预售资金监管范围及期限
（一）所有的新建商品房项目，应当按照《办法》及本实施细则实行新建商品房预售资金监管。
（二）本细则所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在初始登记完成前销售，由购房人按合同约定支付的全部房价款。
（三）新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始至取得建设工程质量验收备案证止。
二、资金监管工作分工
（四）鄂州市房产管理局是本市新建商品房预售资金监管主管部门（以下简称监管部门），负责本实施细则的组织实施。局开发科、监管办公室具体负责全市新建商品房预售资金监管工作（以下简称监管机构）。
市政府金融办、市人民银行、市银监局、市住房公积金管理中心是本市新建商品房预售资金监管协管部门，市政府金融办、公积金管理中心履行自身职责，协助监管部门实施监管。人民银行、银监部门负责对与监管部门签订监管协议的商业银行（以下简称监管银行）的预售资金监管行为进行监督检查。
监管银行应当按照协议约定，配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作，并协助做好监管账户的开立、变更、撤销以及商品房预售资金收存、拨付和对账等工作。
三、重点监管资金标准
（五）预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。除此范围以外的是非重点监管资金。
（六）重点监管资金标准：
重点监管资金标准为项目总预售款的30%。
新的重点资金的标准从本细则实施起执行，原已签订监管协议的，仍然按原标准执行。
四、开设监管账户
（七）房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择与监管银行，按照一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户，所有预售资金必须进入该账户。
监管账户原则上在合作银行开设，合作银行下设非监管支行需开设监管账户的，应提供上级分行同意开设监管账户的证明材料。因监管账户冻结等原因需开设临时监管户的，由开发企业提出申请，并提供相关证明材料。
监管账户为专用账户。仅限监管项目预售资金的收存、拨付和使用，不得办理转账网银，不得办理现金支取，不得办理质押。
未设立专用账户的监管项目，房产管理部门不得发放《商品房预售许可证》。
有开发贷款的房地产开发项目，其监管账户原则上设在开发贷款银行。在非重点资金拨付时，应优先偿还贷款银行的开发贷款。
（八）申请开立监管账户操作流程：
1、申请。房地产开发企业填写并提交《监管账户开立申请表》。
2、审核。监管机构受理申请后3个工作日内完成审核，审核通过的，向房地产开发企业出具《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》。
3、账户开立。房地产开发企业持《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》及相关证件到监管银行开立监管账户。
（九）房地产开发企业取得《商品房预售许可证》开始预售时，应在售楼部醒目位置公示商品房预售资金监管银行及监管专用账户信息，在商品房买卖合同中注明监管银行及监管专用账户信息，以便管理部门和购房人监督、查询。
五、签订监管协议
（十）房地产开发企业开立监管账户后，填写《鄂州市新建商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》），经房地产开发企业及监管账户开户银行（以下简称开户银行）盖章后，将相关材料报送监管机构审核，并签订三方《监管协议》。
（十一）房地产开发企业与监管机构签订《监管协议》时，应当向监管机构提交以下材料：
1、施工合同及建筑材料、设备购销合同等（审核原件，留存复印件，复印件加盖房地产开发企业公章）；
2、工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划；
3、《监管协议》要求提供的其他资料。
六、监管账户变更
（十二）监管项目尚未发生销售行为的，可以申请变更监管账户，变更期间该监管账户范围内的新建商品房不得销售。
（十三）房地产开发企业申请变更监管账户的，应当提交以下资料：
1、《监管账户变更申请书》；
2、原《监管账户开户通知书》；
3、原监管账户的开户证明；
4、原开户行及其上级分行出具同意变更监管账户的证明文件；
5、营业执照、委托书及经办人身份证明。
（十四）监管机构受理监管账户变更申请后3个工作日内完成审核，审核通过的，监管机构出具《监管账户变更通知书》，房地产开发企业持该通知书到开户银行办理变更手续。
（十五）凡已签订《监管协议》的，房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件，解除原《监管协议》，并重新签订三方《监管协议》；已办理商品房预售许可证的，房地产开发企业还应当办理预售许可证证载账户信息变更手续。
七、购房款交存和监管资金入账
（十六）房地产开发企业应当协助购房人选择以下方式将新建商品房预售资金全部存入监管账户：
1、购房人凭房地产开发企业的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据银行出具的交款凭证为购房人换领购房专用发票。
2、购房人通过专用销售终端（专用POS机），将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据专用POS机签章为购房人换领购房专用发票。
（十七）房地产开发企业不得以其他任何方式自行收取房价款。
（十八）各商业银行、公积金管理中心在发放新建商品房购房贷款时，不论监管账户是否设在本行内，都应将购房贷款发放到该套房屋对应的监管账户。贷款银行应当同时向收款银行出具合同编号和贷款明细。各监管账户开户行，应当根据缴款通知书中载明的合同编号将购房贷款存入监管账户，组合贷款作为一笔进账。
（十九）房地产开发企业到市房产管理部门办理商品房合同登记备案时，须提交监管银行出具的购房款足额存入监管专用账户的证明材料。
八、重点监管资金的拨付
（二十）房地产开发企业按照施工进度，持以下资料到监管机构申请办理重点监管资金的拨付手续：
1、填报重点监管资金使用申请表。
2、根据不同申请款项提交下列资料：
（1）申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明；
（2）申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；
（3）申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；
（4）申请拨付不可预见费用的，应当提供相关用途证明。
（二十一）房地产开发企业应当根据施工进度申请使用重点监管资金。主体结构封顶前的，累计申请不得超过90%，即保底资金为重点资金的10%；达到主体结构完工（即主体结构封顶后，内外墙装饰装修、水电暖等配套设施完成），累计申请不得超过95%，即保底资金为重点资金的5%。
预留保底资金金额高于未付的工程建设费用的，开发企业可提供工程支付凭证（核税票金额）进行核减，经审核属实的，未付工程款部分作为该项目的保底资金。
监管项目取得建设工程质量验收备案证前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。但在过年过节（端午、中秋、9月1日、春节）等工程款重要支付时间节点，保底资金可适当降低，但必须限期补齐至5%。未在规定期限补足的，暂停预售资金拨付。
（二十二）监管机构在受理房地产开发企业用款申请时，应于受理之日起5个工作日内进行审核。符合条件的，出具《重点监管资金同意拨付证明》。
（二十三）监管银行依据监管机构的同意拨付证明和传输的电子信息，在3个工作日内，将重点监管范围内的资金拨付给相关单位。
（二十四）房地产开发企业申请使用下一笔重点监管资金时，应提交上一次用款证明。
十、非重点监管资金的拨付
（二十五）预售资金进入监管账户，达到重点资金标准后，房地产开发企业可以申请提取非重点资金。
开发企业在申请非重点资金拨付时，需提供施工方工程款支付情况证明。对符合条件的，监管机构向监管银行出具《非重点资金拨付证明》。房地产开发企业可以向监管银行申请提取非重点监管资金，监管银行在收到开发企业申请后，在3个工作日内按照开发企业申请的额度拨付给开发企业，监管银行不得故意拖延拨付时间，也不得低于开发企业申请的额度拨付非重点监管资金。
十一、不明入账的处理
（二十六）购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，房地产开发企业应当及时予以区分。
（二十七）属于资金错误划入监管账户的，房地产开发企业应当提交以下资料到监管机构申请办理账务冲正：
1、冲正申请表；
2、开户银行出具的证明文件；
3、由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的证明文件。
监管机构受理申请后3个工作日内完成确认，并向房地产开发企业出具《冲正通知书》。房地产开发企业持《冲正通知书》及时到开户银行办理冲正手续。
十二、退款处理
（二十八）房地产开发企业与购房人达成退房退款协议的，原则上应使用非重点监管资金支付。非重点监管资金不足的，房地产开发企业申请使用重点监管资金。
（二十九）房地产开发企业向监管机构提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。监管机构通过核查后，在5个工作日内通知监管银行转拨。
十三、解除监管
（三十）房地产开发企业取得监管项目建设工程质量验收备案证后，应及时申请撤销监管账户的监管。
（三十一）房地产开发企业申请办理解除监管的，应当提交以下资料：
1、《解除监管申请表》；
2、监管项目的房屋建设工程质量验收备案证；
3、监管项目施工方出具工程款已结清证明。
（三十二）监管机构受理申请后3个工作日内完成审核。审核通过的，向房地产开发企业出具《鄂州市商品房预售资金监管账户解除监管证明》。房地产开发企业持证明到开户银行办理解除监管账户手续。
十四、违规处理
（三十三）房地产开发企业有下列行为之一的，由监管部门责令限期改正，并可按照三方协议的约定暂停其监管资金拨付；逾期不改的，由监管部门关闭该项目商品房买卖合同网上签约，并按照有关规定予以处理，同时记入开发企业信用档案，向社会公示：
1、未按规定使用新建商品房预售资金的；
2、未按规定将房价款存入监管专用账户的；
3、以收取其他款项为名变相逃避监管的。
（三十四）监管银行及其分支机构未按规定或者协议约定及时入账、不按规定时间拨付或者未按规定金额拨付的，由人民银行和银监部门责令改正。监管银行及其分支机构未经监管机构同意，擅自拨付或者超额拨付监管账户资金的，人民银行及银监部门将依法予以处理，同时市房产管理局将依据双方签订协议的约定，要求违约银行负责追回流失款项，并取消其预售资金监管合作银行的资格，还要其对擅自拨付资金而产生的后果承担法律责任。
（三十五）相关单位出具虚假证明或不实资料，造成不良后果或损失的，承担相应法律与经济责任。
本实施细则自2018年 月 日起正式实施，原细则废止。
附件：《鄂州市新建商品房预售资金监管实施细则》
鄂州市房产管理局
2018年11月19日
附件：
鄂州市新建商品房预售资金监管实施细则
为贯彻落实《鄂州市商品房预售资金使用管理办法》（鄂州房管文[2010]76号）（以下简称《办法》）和鄂州市房产管理局、中国人民银行鄂州市中心支行、中国银行业监督管理委员会鄂州监管分局三方联合制发的《关于明确新建商品房预售资金监管有关问题的通知》（鄂州房管文[2013]85号文）的有关规定，进一步明确和细化我市新建商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，结合我市实际，制定本实施细则。
一、预售资金监管范围及期限
（一）所有的新建商品房项目，应当按照《办法》及本实施细则实行新建商品房预售资金监管。
（二）本细则所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在初始登记完成前销售，由购房人按合同约定支付的全部房价款。
（三）新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始至取得建设工程质量验收备案证止。
二、资金监管工作分工
（四）鄂州市房产管理局是本市新建商品房预售资金监管主管部门（以下简称监管部门），负责本实施细则的组织实施。局开发科、监管办公室具体负责全市新建商品房预售资金监管工作（以下简称监管机构）。
市政府金融办、市人民银行、市银监局、市住房公积金管理中心是本市新建商品房预售资金监管协管部门，市政府金融办、公积金管理中心履行自身职责，协助监管部门实施监管。人民银行、银监部门负责对与监管部门签订监管协议的商业银行（以下简称监管银行）的预售资金监管行为进行监督检查。
监管银行应当按照协议约定，配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作，并协助做好监管账户的开立、变更、撤销以及商品房预售资金收存、拨付和对账等工作。
三、重点监管资金标准
（五）预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。除此范围以外的是非重点监管资金。
（六）重点监管资金标准：
重点监管资金标准为项目总预售款的30%。
新的重点资金的标准从本细则实施起执行，原已签订监管协议的，仍然按原标准执行。
四、开设监管账户
（七）房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择与监管银行，按照一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户，所有预售资金必须进入该账户。
监管账户原则上在合作银行开设，合作银行下设非监管支行需开设监管账户的，应提供上级分行同意开设监管账户的证明材料。因监管账户冻结等原因需开设临时监管户的，由开发企业提出申请，并提供相关证明材料。
监管账户为专用账户。仅限监管项目预售资金的收存、拨付和使用，不得办理转账网银，不得办理现金支取，不得办理质押。
未设立专用账户的监管项目，房产管理部门不得发放《商品房预售许可证》。
有开发贷款的房地产开发项目，其监管账户原则上设在开发贷款银行。在非重点资金拨付时，应优先偿还贷款银行的开发贷款。
（八）申请开立监管账户操作流程：
1、申请。房地产开发企业填写并提交《监管账户开立申请表》。
2、审核。监管机构受理申请后3个工作日内完成审核，审核通过的，向房地产开发企业出具《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》。
3、账户开立。房地产开发企业持《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》及相关证件到监管银行开立监管账户。
（九）房地产开发企业取得《商品房预售许可证》开始预售时，应在售楼部醒目位置公示商品房预售资金监管银行及监管专用账户信息，在商品房买卖合同中注明监管银行及监管专用账户信息，以便管理部门和购房人监督、查询。
五、签订监管协议
（十）房地产开发企业开立监管账户后，填写《鄂州市新建商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》），经房地产开发企业及监管账户开户银行（以下简称开户银行）盖章后，将相关材料报送监管机构审核，并签订三方《监管协议》。
（十一）房地产开发企业与监管机构签订《监管协议》时，应当向监管机构提交以下材料：
1、施工合同及建筑材料、设备购销合同等（审核原件，留存复印件，复印件加盖房地产开发企业公章）；
2、工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划；
3、《监管协议》要求提供的其他资料。
六、监管账户变更
（十二）监管项目尚未发生销售行为的，可以申请变更监管账户，变更期间该监管账户范围内的新建商品房不得销售。
（十三）房地产开发企业申请变更监管账户的，应当提交以下资料：
1、《监管账户变更申请书》；
2、原《监管账户开户通知书》；
3、原监管账户的开户证明；
4、原开户行及其上级分行出具同意变更监管账户的证明文件；
5、营业执照、委托书及经办人身份证明。
（十四）监管机构受理监管账户变更申请后3个工作日内完成审核，审核通过的，监管机构出具《监管账户变更通知书》，房地产开发企业持该通知书到开户银行办理变更手续。
（十五）凡已签订《监管协议》的，房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件，解除原《监管协议》，并重新签订三方《监管协议》；已办理商品房预售许可证的，房地产开发企业还应当办理预售许可证证载账户信息变更手续。
七、购房款交存和监管资金入账
（十六）房地产开发企业应当协助购房人选择以下方式将新建商品房预售资金全部存入监管账户：
1、购房人凭房地产开发企业的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据银行出具的交款凭证为购房人换领购房专用发票。
2、购房人通过专用销售终端（专用POS机），将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据专用POS机签章为购房人换领购房专用发票。
（十七）房地产开发企业不得以其他任何方式自行收取房价款。
（十八）各商业银行、公积金管理中心在发放新建商品房购房贷款时，不论监管账户是否设在本行内，都应将购房贷款发放到该套房屋对应的监管账户。贷款银行应当同时向收款银行出具合同编号和贷款明细。各监管账户开户行，应当根据缴款通知书中载明的合同编号将购房贷款存入监管账户，组合贷款作为一笔进账。
（十九）房地产开发企业到市房产管理部门办理商品房合同登记备案时，须提交监管银行出具的购房款足额存入监管专用账户的证明材料。
八、重点监管资金的拨付
（二十）房地产开发企业按照施工进度，持以下资料到监管机构申请办理重点监管资金的拨付手续：
1、填报重点监管资金使用申请表。
2、根据不同申请款项提交下列资料：
（1）申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明；
（2）申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；
（3）申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；
（4）申请拨付不可预见费用的，应当提供相关用途证明。
（二十一）房地产开发企业应当根据施工进度申请使用重点监管资金。主体结构封顶前的，累计申请不得超过90%，即保底资金为重点资金的10%；达到主体结构完工（即主体结构封顶后，内外墙装饰装修、水电暖等配套设施完成），累计申请不得超过95%，即保底资金为重点资金的5%。
预留保底资金金额高于未付的工程建设费用的，开发企业可提供工程支付凭证（核税票金额）进行核减，经审核属实的，未付工程款部分作为该项目的保底资金。
监管项目取得建设工程质量验收备案证前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。但在过年过节（端午、中秋、9月1日、春节）等工程款重要支付时间节点，保底资金可适当降低，但必须限期补齐至5%。未在规定期限补足的，暂停预售资金拨付。
（二十二）监管机构在受理房地产开发企业用款申请时，应于受理之日起5个工作日内进行审核。符合条件的，出具《重点监管资金同意拨付证明》。
（二十三）监管银行依据监管机构的同意拨付证明和传输的电子信息，在3个工作日内，将重点监管范围内的资金拨付给相关单位。
（二十四）房地产开发企业申请使用下一笔重点监管资金时，应提交上一次用款证明。
十、非重点监管资金的拨付
（二十五）预售资金进入监管账户，达到重点资金标准后，房地产开发企业可以申请提取非重点资金。
开发企业在申请非重点资金拨付时，需提供施工方工程款支付情况证明。对符合条件的，监管机构向监管银行出具《非重点资金拨付证明》。房地产开发企业可以向监管银行申请提取非重点监管资金，监管银行在收到开发企业申请后，在3个工作日内按照开发企业申请的额度拨付给开发企业，监管银行不得故意拖延拨付时间，也不得低于开发企业申请的额度拨付非重点监管资金。
十一、不明入账的处理
（二十六）购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，房地产开发企业应当及时予以区分。
（二十七）属于资金错误划入监管账户的，房地产开发企业应当提交以下资料到监管机构申请办理账务冲正：
1、冲正申请表；
2、开户银行出具的证明文件；
3、由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的证明文件。
监管机构受理申请后3个工作日内完成确认，并向房地产开发企业出具《冲正通知书》。房地产开发企业持《冲正通知书》及时到开户银行办理冲正手续。
十二、退款处理
（二十八）房地产开发企业与购房人达成退房退款协议的，原则上应使用非重点监管资金支付。非重点监管资金不足的，房地产开发企业申请使用重点监管资金。
（二十九）房地产开发企业向监管机构提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。监管机构通过核查后，在5个工作日内通知监管银行转拨。
十三、解除监管
（三十）房地产开发企业取得监管项目建设工程质量验收备案证后，应及时申请撤销监管账户的监管。
（三十一）房地产开发企业申请办理解除监管的，应当提交以下资料：
1、《解除监管申请表》；
2、监管项目的房屋建设工程质量验收备案证；
3、监管项目施工方出具工程款已结清证明。
（三十二）监管机构受理申请后3个工作日内完成审核。审核通过的，向房地产开发企业出具《鄂州市商品房预售资金监管账户解除监管证明》。房地产开发企业持证明到开户银行办理解除监管账户手续。
十四、违规处理
（三十三）房地产开发企业有下列行为之一的，由监管部门责令限期改正，并可按照三方协议的约定暂停其监管资金拨付；逾期不改的，由监管部门关闭该项目商品房买卖合同网上签约，并按照有关规定予以处理，同时记入开发企业信用档案，向社会公示：
1、未按规定使用新建商品房预售资金的；
2、未按规定将房价款存入监管专用账户的；
3、以收取其他款项为名变相逃避监管的。
（三十四）监管银行及其分支机构未按规定或者协议约定及时入账、不按规定时间拨付或者未按规定金额拨付的，由人民银行和银监部门责令改正。监管银行及其分支机构未经监管机构同意，擅自拨付或者超额拨付监管账户资金的，人民银行及银监部门将依法予以处理，同时市房产管理局将依据双方签订协议的约定，要求违约银行负责追回流失款项，并取消其预售资金监管合作银行的资格，还要其对擅自拨付资金而产生的后果承担法律责任。
（三十五）相关单位出具虚假证明或不实资料，造成不良后果或损失的，承担相应法律与经济责任。
本实施细则自2018年 月 日起正式实施，原细则废止。
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