第一章  总  则

第一条 为加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）管理，建立住宅维修保障机制，维护业主合法权益，保证住宅共用部位、共用设施设备正常使用，根据《鄂州市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），制定本实施细则。

第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督适用于本实施细则。

第三条 业主交存的维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。保修期按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》的规定执行。

《办法》第三条规定的住宅共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间，走廊通道等；共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、照明、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 各区（含葛店开发区、临空经济区）住房和城乡建设行政主管部门（以下简称属地住建部门）负责本辖内维修资金的交存、使用的管理工作。

第五条 市住宅专项维修资金承办机构（以下简称承办机构）负责维修资金的日常工作；物业管理、房屋交易、房地产市场监管、建筑工程质量监督、商品房预售资金监管等机构按照各自职责，共同做好维修资金的监督管理工作。

第二章  交  存

第六条 业主持开发建设单位出具的《鄂州市首期住宅专项维修资金交存通知单》或不动产权属证明和身份证等资料到市、区维修资金服务窗口交存首期维修资金。交存维修资金实行全域通办、即来即办。

第七条 根据《办法》第七条规定，业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，交存首期维修资金具体标准为：建筑物总层数为6层及以下的每平方米交存60元；建筑物总层数为7层及以上的每平方米交存90元。

售后公有住房的维修资金交存按《办法》第八条规定办理。

第八条  全面督促业主按时交存首期维修资金：

（1）商品房预售的，买卖双方应在《商品房买卖合同》中约定房屋交付使用前业主一次性交存首期维修资金的具体时间。买卖双方约定业主不按时交存首期维修资金，开发建设单位可以暂缓办理商品房买卖合同备案，买卖双方应当从其约定。

（2）商品房现售的，买卖双方应在《商品房买卖合同》中约定业主在房屋交付前不交存首期维修资金的，开发建设单位按规定不予交房。

（3）本细则实施前尚未缴纳首期维修资金且开发建设单位已交付房屋的，由业主委员会或社区居（村）民委员会催缴，业主应自收到业主委员会或社区居（村）民委员会交存通知之日起30日内补交首期维修资金。

（4）开发建设单位自持物业，开发建设单位系《中华人民共和国物权法》等规定所指业主，应依法依规交存首期维修资金。

（5）征收拆迁安置房屋属于商品房的，由被征收拆迁人凭安置协议在房屋交付使用前，将首期维修资金一次性存入维修资金专户。

（6）已办理合同备案手续，业主未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得交付房屋；已交付房屋，业主未按规定交存首期维修资金的，在业主办理权属登记前，开发建设单位督促业主交存首期维修资金，查验维修资金交存凭证后，向业主移交权属登记资料。

第九条 开发建设单位在商品房预售资金监管帐户中有足额资金的前提下，可自愿出具保证函，保证其业主在房屋交付时将首期维修资金存入维修资金专户。经承办机构和商品房预售资金监管机构确认后，房屋交易机构直接办理保证函范围内的商品房预售合同备案。

第十条 承办机构通过信息化建设，逐步实现业主通过掌上交、网上交的形式交存维修资金。线上交存维修资金的业主可凭交存信息在工作日到窗口或自助设备开具《湖北省住宅专项维修资金专用票据》。

第三章  管  理

第十一条 按照《住宅专项维修资金管理信息系统技术规范》和《住宅专项维修资金管理基础信息数据标准》， 市住房和城乡建设局建立全市统一的维修资金信息管理系统，对维修资金实时监管。充分利用大数据、移动互联、二维码、人脸识别等信息技术加强风险防控，提升公众服务效能，有效保障维修资金安全。     

第十二条 市住房和城乡建设局委托承办机构与依法择优确定的商业银行签订委托服务协议，设立维修资金专户，委托其办理维修资金的交存、划转、计息、结算、对帐、查询等服务事项，并提供维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。

第十三条 业主大会成立后，经符合法定条件和比例的业主表决同意，业主委员会可申请划转业主交存的维修资金。为保障划转后维修资金的安全，业主大会还需对下列事项进行表决：

（1）选定维修资金专户管理银行；

（2）维修资金使用和帐目管理办法；

（3）授权业主委员会负责维修资金的日常管理，确定业主委员会主任为维修资金责任人的决议；

（4）应急维修授权协议书；

（5）违反维修资金使用和管理应承担的责任；

（6）有关维修资金的其它事项。

表决前业主大会应按规定将上述事项的具体内容进行公示。

业主对申请划转维修资金的相关表决结果提出异议的，业主或业主委员会应依照《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等规定处理。

第十四条 业主大会通过上述事项决议后应予以公示，公示期不少于7日。业主委员会持《鄂州市住宅维修资金划转申请书》和第十三条所列表决的书面材料向属地住建部门申请办理维修资金划转手续并开设专户。承办机构按《办法》第十五条办理。

第十五条 维修资金划转后，业主委员会应自划转之日起委托第三方专业机构代理记账工作，签订第三方代理记账协议，明确相应责任，并制定维修资金使用及账目管理制度。
    业主委员会换届、业主委员会主任变更、业主依法对业主委员会管理维修资金提出异议的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主委员会委托第三方专业机构对维修资金管理的情况进行审计，业主委员会应将审计结果向全体业主公布，负责做好解释说明工作；业主有质疑的，可依法主张权利。

第十六条 维修资金的支付应当通过转账结算，不得支付现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业帐户。用于支付审计、监理和检测等第三方监督服务的费用，需支付到审计、监理、检测等单位帐户。

第十七条 维修资金划转后发生下列情形之一的，业主委员会应当持相关资料到专户管理银行办理维修资金帐户变更手续：

1.已划定的物业管理区域范围调整的；

2.物业管理区域名称变更的；

3.业主委员会主任更换的；

4.其它依法需要变更的。

 

第四章  使  用

第十八条 通过加强对维修资金信息化建设，逐步实现维修资金使用网上公示、网上申报、网上表决、网上备案、网上划转等功能，提高业主表决效率和维修资金使用效率，保障业主知情权、监督权，达到维修资金使用透明化、规范化管理。

第十九条 为提高业主使用维修资金的决策效率，降低业主大会和业主委员会的决策成本，根据《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，可在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式：

委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或业主代表行使；

集合表决：业主大会对特定范围的维修资金的使用事项，采用一次性集合表决通过后，授权业主委员会或物业服务公司分批使用；

默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主占法定条件和比例以下的，视为表决通过。

第二十条 已成立业主大会的，业主委员会作为维修资金使用申请人；未成立业主大会，但选聘有物业服务企业的，可由受业主委托的物业服务企业作为维修资金使用申请人；未成立业主大会且未选聘物业服务企业的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，作为维修资金使用申请人。

第二十一条 同一物业管理区域内，需进行维修和更新、改造的住宅共用部位、共用设施设备，属于同一项目分类的，需一次性申报使用备案，不应化整为零进行多次申报。维修和更新、改造总金额在30万元（含）以上的使用项目,可采取招标的方式选取施工单位。维修和更新、改造项目施工单位的选取方式应在项目维修方案中明确约定。

第二十二条 维修和更新、改造总金额在30万元以上（含30万元）的使用项目，维修资金使用申请人可聘请具有相应资质的工程监理机构对施工过程进行监理。工程竣工后，维修资金使用申请人应当组织物业服务企业、业主委员会或社区居（村）民委员会、业主代表和相关单位进行竣工验收。

第二十三条 维修和更新、改造工程质量应按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。维修资金使用申请人应与施工单位在维修工程施工合同中明确约定质量保证条款，质量保修期限、付款方式和相关内容。

第二十四条 维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。提供第三方监督服务的费用可计入当期维修工程成本，待业主依法表决通过后组织实施。

第二十五条 市住房和城乡建设局根据服务机构的诚信记录、相关资质和专业实力，建立涵盖工程造价咨询、招投标代理、工程施工、工程监理、工程审计、电梯维修、消防维修等方面的服务机构名录库。名录库向社会公开征集、公示，接受社会监督，实行动态管理。维修资金使用申请人可自愿在名录库中选择相应的服务机构。

第二十六条 维修资金由属地住建部门代管的，一般情况需要申请使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）提出使用方案。维修资金使用申请人根据维修和更新、改造项目提出使用方案。使用方案应当包括申请使用维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容；

（二）表决和公示。维修资金使用申请人应当组织业主对使用方案进行表决，并经法定条件和比例以上的业主同意。表决前应当将使用方案向维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；

（三）申请。维修资金使用申请人向属地住建部门提交以下申请材料，申请使用维修资金：

1.《住宅专项维修资金使用备案申请表》；

2.申请人主体资格材料复印件；

3.经业主依法表决通过的维修和更新、改造维修资金使用方案（使用方案中应约定资金划转方式，约定提前划转的，应不得超过工程预算的50%，约定竣工验收后一次性划转的，应明确垫支预算资金的相关事项）。

4.维修资金列支范围内符合法定条件和比例以上业主书面同意名册；

5.工程造价咨询服务机构出具的维修资金使用工程预算审查报告书；

6.需提供的其他要件。

（四）受理

属地住建部门在7个工作日内对申报资料审查，现场踏勘，符合申请条件的收件受理，不符合条件的退回申请，并说明原因。

使用申请受理后，申请人应将下列资料在小区进行公示（加盖业主委员会或社区居（村）民委员会公章），拍照存档，公示期不少于7个工作日。

1.维修和更新、改造工程维修资金使用方案；

2.维修和更新、改造工程施工合同；

3.工程造价咨询服务机构出具的维修资金使用工程预算审查报告书；

4.维修资金列支范围内符合法定条件和比例以上业主书面同意名册；

5.其他需要公示的资料。

（五）备案及组织施工

公示期满无异议或异议人数未超过法定人数的，属地住建部门进行备案并出具《住宅专项维修资金使用备案通知单》，报告承办机构。承办机构自收到报告之日起3个工作日内按照维修资金使用方案中约定的资金划转方式向专户管理银行发出划转维修资金通知，维修资金申请人开始组织施工。

（六）竣工验收及公示。维修项目施工完成，维修资金使用申请人组织竣工验收，验收后需将下列资料在小区予以公示，公示期不少于7个工作日。

1.维修和更新、改造工程验收单；

2.维修和更新、改造工程决算单；

3.维修和更新、改造工程的发票；

4.维修和更新、改造工程费用分摊表；

5.小区房屋维修项目质量保修承诺书；

6.维修前后图片资料；

7.其他需要公示的资料。

（七）资金结算划转。公示期满无异议或异议人数未超过法定人数的，维修资金使用申请人向属地住建部门提交以上公示资料，申请资金结算及划转维修工程款尾款。属地住建部门在5个工作日内完成审核工作，向承办机构出具备案证明，维修资金按决算金额的95%划转,5%余款待工程质量保修期满后据实结算。承办机构在3个工作日内通知专户管理银行资金划转。

第二十七条 维修资金由属地住建部门代管的，发生危及房屋使用安全等紧急情况，严重影响业主正常生活，需立即对住宅共用部位，共用设施设备进行维修和更新、改造申请使用维修资金的，按照以下程序办理：

紧急情况包括：

1.电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；

2.楼体外墙墙面有脱落危险、危及人身财产安全的；

3.消防设施设备严重损坏的；

4.供水水泵损坏或者水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的；

5.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主及财产安全的；

6.楼面防水损坏造成严重渗漏的；

7.供配电系统设施设备发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主或者危及人身财产安全的；

8.危及房屋使用安全和人身财产安全，严重影响业主正常生活的其他紧急情况。

（一）申请。维修资金使用申请人向属地住建部门提交以下申请材料，申请紧急使用维修资金：

1.《住宅专项维修资金紧急使用申请备案表》；

2.紧急维修资金使用方案及资金预算方案（应在使用方案中明确申请维修资金拨付方式）；

3.紧急维修资金使用方案及资金预算方案真实性和可行性的承诺书；

4.紧急使用维修资金项目现场勘验报告；

5.专业部门的整改通知书或社区居（村）民委员会出具的紧急使用住宅专项维修资金确认书；

6.需提供的其他要件。

（二）受理。属地住建部门在3个工作日内对申报资料进行审查、现场进行踏勘，符合申请条件的进行备案，并出具《住宅专项维修资金使用备案通知单》，报告承办机构。承办机构自收到报告之日起3个工作日内按照不超过工程预算的70%的比例向专户管理银行发出划转维修资金通知，维修资金申请人开始组织施工。不符合条件的退回申请，并说明原因。

（三）组织施工并公示。使用申请受理后，维修资金使用申请人应立即组织实施维修，同时将申请材料第二项到第六项在小区进行公示（需加盖业主委员会或社区居（村）民委会公章），拍照存档，公示期不少于7个工作日。在公示期间，业主提出的建议或异议，维修资金使用申请人应做出解释说明。

（四）竣工验收并公示。维修项目施工完成，维修资金使用申请人组织验收，验收后需将下列资料予以公示，公示期不少于7个工作日。

1.维修和更新、改造工程验收单；

2.维修和更新、改造工程决算单；

3.维修和更新、改造工程的发票；

4.紧急维修业主资金分摊明细表；

5.紧急维修工程质量保修承诺书；

6.维修前后图片资料；

7.紧急维修工程施工合同；

8.其他需要公示的资料。

（五）资金划转。公示期满无异议或异议人数未超过法定人数的，申请人向属地住建部门提交以上资料，申请划拨维修工程尾款。属地住建部门在5个工作日内完成审核工作，向承办机构出具备案证明。维修工程款按决算金额的95%划转,5%余款待工程质量保修期满后据实结算。承办机构在3个工作日内通知专户管理银行资金划转。

第二十八条 维修资金划转业主大会管理后，一般情况下使用维修资金，按照《办法》第二十四条办理；紧急情况下使用维修资金，按照《办法》第二十五条办理。
　  第二十九条 发生紧急情况下，物业服务企业或业主委员会未按照规定对住宅共用部位，共用设施设备实施紧急维修和更新、改造的，属地住建部门可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第五章  监  督

第三十条  承办机构及业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金帐目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关维修资金使用和管理的情况。

维修资金代管的由承办机构在市住房和城乡建设局官网公布；维修资金划转业主大会管理的由业主委员会在小区公示栏公布。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条 开发建设单位办理物业承接查验备案时，属地住建部门应按幢查验维修资金交存情况，将交存首期维修资金的相关信息及时通知所属物业管理区域的业主委员会、物业服务企业、社区居（村）民委员会。

第三十二条 属地住建部门应指导业主委员会、物业服务企业将业主交存首期维修资金的法定义务纳入业主公约和物业服务合同。业主漏交首期维修资金的应予补交。拒不补交首期维修资金的，业主委员会、社区居（村）民委员会、物业服务企业可依法上门催交，可在物业管理区域内显著位置公示，督促其限期交存。不依法交存首期维修资金的业主，支持小区业主委员会通过司法途径予以追缴。

第三十三条 开发建设单位应督促业主交存首期维修资金，可在办理商品房预售许可、商品房网签备案、商品房预售资金监管、房屋竣工验收、物业承接查验等业务时根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施。

第三十四条 开发建设单位、物业服务企业给业主办理房屋交付手续时，需查验首期维修资金的交存情况。开发建设单位在业主未履行交存首期维修资金的法定义务前，将房屋交付使用的，属地住建部门责令限期改正。逾期不改正的，依照《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定立案查处，并将其列为重点监管对象，纳入诚信"黑名单"予以公示。

第三十五条 发生住宅共用部位、共用设备设施维修和更新、改造时，未交首期维修资金的业主应共同承担维修责任。因业主延期交存或拒交首期维修资金，延误维修时机或者无法维修给其他业主造成损失，应当承担赔偿责任；拒不承担赔偿的，业主委员会或者有利害关系的业主，可依法向人民法院提起诉讼，要求其承担相应的法律责任。

第三十六条 维修资金使用申请人虚列维修工程项目、虚增维修工程量、未专款专用的，由属地住建部门启动调查程序。经查证属实的，责令限期改正；逾期不改正的，予以警告，并责令退回资金。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条 因维修资金的使用发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的可以依法向街道办事处、乡镇人民政府或相关调解机构申请调解，也可以直接向物业所在地人民法院起诉。

第六章  附  则

第三十八条 在《办法》施行前已签订《商品房买卖合同》但尚未交存首期维修资金的业主，在2020年10月1日之前交存首期维修资金的，可自行选择原交存标准或《办法》中的新交存标准。

第三十九条  2020年10月1日之后，业主交存首期维修资金，一律执行《办法》中的新交存标准。

第四十条 本细则由市住房和城乡建设局负责解释。