为规范配售型保障性住房管理，切实解决住房困难群体居住需求，鄂州市出台《鄂州市配售型保障性住房管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。现将政策核心内容解读如下，以便各级单位、相关企业及申请家庭准确理解和执行。

　　一、政策出台背景与意义

　　（一）政策依据

　　《办法》严格遵循国家、省级顶层设计，主要依据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14 号）、住建部《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44 号）等文件精神，结合鄂州实际制定，确保政策合规性与衔接性。

　　（二）核心目的

　　1.保障民生需求：聚焦住房困难且收入不高的工薪群体、城市引进人才，解决 “住有所居” 问题；

　　2.规范管理流程：明确配售型保障性住房从筹集、准入、配售到回购、监督的全流程规则，避免管理漏洞；

　　3.盘活存量资源：通过收购存量商品房补充房源，同时衔接租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。

　　二、政策核心内容解读

　　（一）总则：明确范围与职责

　　1.定义界定：配售型保障性住房是政府通过政策支持（土地、财税、金融），以市场化方式筹集，面向符合条件家庭 “封闭配售” 的保障性住房，需明确配售对象、套型面积、价格及处分权利。

　　2.适用范围：覆盖鄂州市全域（含各区、葛店经开区、临空经济区）。

　　3.职责分工：

　　·市住房和城市更新局：统筹政策制定、组织实施与监督指导；

　　·各区政府（含管委会）：负责辖区内房源筹集、资格审核、封闭管理等具体工作；

　　·市直相关部门：按职责协同配合。

　　（二）房源管理：明确筹集方式与价格规则

　　1. 房源筹集途径

　　·新建：按规划建设，套型面积不超过 120 平方米（为主）；

　　·收购（盘活、转化）：收购已建成存量商品房，补充保障性住房房源。

　　2. 价格核算规则

　　·新建项目：配售均价 = 划拨土地成本 + 建安成本 + 适度合理利润（覆盖成本基础上保障合理收益）；

　　·收购存量住房：收购价格上限 = 同地段 “重置价格”（划拨土地成本 + 建安成本 + 不超过 5% 利润），配售均价按重置价格测算；

　　·单套定价：实行 “一房一价、明码标价”，结合楼栋、楼层、朝向、户型调整，同一项目最终销售均价不得高于核定配售均价，价格需向社会公示接受监督。

　　3. 配套政策

　　房源相关贷款、税费按国家规定执行，降低建设 / 收购主体与购房家庭的成本负担。

　　（三）准入管理：明确申请条件与资格限制

　　1. 保障群体

　　重点覆盖两类人群：

　　·住房困难且收入不高的工薪收入群体；

　　·城市发展需要的引进人才。

　　2. 申请条件（以家庭为单位，主申请人需具备完全民事行为能力）

　　需同时满足以下条件：

　　①户籍 / 就业要求：家庭至少 1 名成员具备以下任一条件：

　　·拥有鄂州市户籍；

　　·在鄂州稳定就业，且正在缴纳社保（或已在鄂州办理退休）；

　　②住房困难要求：家庭在鄂州无自有住房，或家庭人均住房面积低于 20 平方米；

　　③历史政策住房要求：已享受房改房、经济适用住房等政策性住房的家庭，需按规定腾退原住房；

　　④其他要求：符合国家、省、市规定的其他条件。

　　3. 资格限制

　　·申购家庭获得选房资格后不得中途退出；

　　·放弃选房资格的，2 年内不得再次申购。

　　（四）配售管理：明确流程与配套规则

　　1. 配售全流程（“一项目一方案”）

　　①制定方案：筹集主体（建设 / 产权 / 收购 / 运营单位等）根据房源情况制定配售方案，报市住房和城市更新局备案；

　　②发布公告：公开项目信息（位置、户型等）、配售方案、准入条件、价格、登记方式等；

　　③资格审核：

　　·申请：申购家庭线上 / 线下提交材料；

　　·初审：筹集主体审核材料；

　　·复审：户籍 / 工作单位所在区住房保障部门复核；

　　·公示：符合条件的公示 5 个工作日，无异议后取得购房资格；

　　④组织选房：按申请先后顺序选房，签订购房合同；未按时签合同、缴房款的，视为放弃资格。

　　2. 剩余房源处理

　　项目配售满 6 个月仍有剩余房源的，可回购后转化为 “保障性租赁住房”；若承租人符合申购条件且有购买意愿，可申请购买。

　　3. 购房配套支持

　　·贷款政策：购房家庭可按规定申请公积金贷款或商业贷款；

　　·维修资金：缴纳与使用规则同本市普通商品房；

　　·物业管理：按现行物业管理规定执行，保障居住品质。

　　（五）回购管理：严格封闭运行，明确退出规则

　　1. 封闭管理核心要求

　　·禁止将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场；

　　·不得用于除 “购房贷款担保” 外的抵押、担保、偿债，不得设定居住权；

　　·不动产登记时，权利性质需标识为 “配售型保障性住房”，附记栏注明 “实行封闭管理，不得自行上市交易”。

　　2. 回购适用情形（需经辖区住房保障部门审核）

　　·主动申请：办理不动产权证满 5 年，购房人主动提出回购申请；

　　·户籍迁出：全体家庭成员离开鄂州，户籍迁往外地；

　　·贷款违约：长期拖欠住房贷款，被司法机关认定为贷款违约；

　　·司法处置：因人民法院强制执行等需处置住房；

　　·其他情形：符合国家、省、市规定的其他退出条件。

　　3. 回购价格与流程

　　·价格计算：回购价格 = 原购买价格 + 利息（利息 = 原购买价格 × 申请回购时国家公布的三年期定期存款基准利率 × 持有年限，持有年限自取得产权至实际回购之日，不计复利）；

　　·成本扣除：购房家庭自行装修及房屋添附成本不予计算；

　　·回购后处理：回购房屋需重新纳入配售房源，再次配售时价格 = 回购价格 + 相关必要费用（由回购主体测算）；

　　·房屋状态要求：原购房人需保持房屋购买时或回购时状态，不得破坏结构与装修；若有破坏，需承担维修加固费用及破坏部分价值。

　　4. 腾退要求

　　回购审批通过后，原购房人需在限期内腾退；逾期未腾退的，按购房合同约定承担违约责任。

　　（六）监督管理：明确责任与违规处理

　　1. 主体责任

　　·筹集主体：需按规定开展房源筹集、配售、运营管理，违法违规需整改并承担责任；

　　·相关部门：按职责监督，工作人员若存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，追究行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关。

　　2. 购房人违规处理

　　·虚报、瞒报、提供虚假证明签订购房合同的：由筹集主体解除合同，购房人承担相应责任；

　　·违反 “封闭运行” 原则转让住房的：住房保障部门责令整改，按规定处理；

　　·擅自转让、赠与、改变房屋用途、破坏主体结构的：按购房合同约定追究违约责任。

　　（七）附则：明确实施细节

　　·解释权：由鄂州市住房和城市更新局负责解释；

　　·地方衔接：各区可结合本地实际，参照本办法制定实施细则；

　　·有效期：自 2024 年 11 月 13 日（印发之日）起实施，有效期2 年。

　　三、政策亮点总结

　　1.覆盖范围广：既保障工薪群体，又纳入城市引进人才，兼顾基本民生与城市发展需求；

　　2.筹集方式灵活：“新建 + 收购存量” 双路径补充房源，同时盘活存量商品房，优化资源配置；

　　3.价格机制合理：按 “成本 + 适度利润” 定价，兼顾建设 / 收购主体合理收益与购房家庭负担能力，“一房一价” 确保透明；

　　4.封闭管理防炒作：严格限制住房处分权利（不得转商品住房、限制抵押），避免保障性住房流入市场炒作，保障政策公平性；

　　5.衔接租赁市场：剩余房源转化为保障性租赁住房，承租人符合条件可购买，实现 “租购衔接”，提升房源利用效率。

　　四、实施建议

　　1.部门协同：市、区两级住房保障部门需联动公安（户籍）、社保、税务等部门，打通信息壁垒，提高资格审核效率；

　　2.宣传引导：通过政府官网、社区公告、新媒体等渠道，解读政策要点（申请条件、流程、价格），确保申请家庭准确知晓；

　　3.动态监管：建立购房家庭信息档案，定期核查住房、户籍、社保等变动情况，确保政策执行到位。

　　本解读未尽事宜，以《鄂州市配售型保障性住房管理办法（试行）》原文为准，具体执行过程中可咨询鄂州市住房和城市更新局。

　　解读单位：鄂州市住房和城市更新局

　　联系电话：027-60670789