当前，我国城市发展已由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重时期，过去大拆大建的传统模式不可持续，且城镇存在各类危旧住房，既威胁人民生命财产安全，也不利于城市高质量发展，亟需探索推进城镇危旧房自主更新、原拆原建的改造路径。

　　2025年5月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确“稳妥推进危险住房改造，加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等多种方式，积极稳妥实施国有土地上C级危险住房和国有企事业单位非成套住房改造”。8月28日，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建。

　　根据党中央、国务院的文件精神和市领导的指示安排，市住房和城市更新局会同市自然资源和城乡建设局，结合我市实际，在充分征求各级各部门意见的基础上，2025年12月4日印发了《关于支持开展城镇危旧房自主更新改造的通知》（以下简称《通知》）。

　　《通知》主要内容包括五个方面：

　　一、适用范围

　　城镇危旧房，是指经专业鉴定单位鉴定为C/D级危房的、存在安全隐患缺乏维修加固价值的、建筑结构差、建筑功能不成套不配套的、国有企事业单位破产改制或“三供一业”分离移交等遗留的国有建设用地性质城镇住房。

　　属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，按照有关规定办理。

　　二、资金筹集

　　自主更新改造建设资金以房屋所有权人筹集为主，积极争取中央财政专项补贴等政策性资金支持。房屋所有权人自行协商出资比例，可以按照原建筑面积比例承担。支持房屋产权所有人以翻建、大修自有住房形式提取住房公积金或申请住房公积金组合贷款，支持房屋产权所有人通过提取住宅专项维修资金、单位住房维修资金等方式筹措资金。支持房屋产权所有人与直系亲属合伙出资。

　　三、改造方式

　　自主更新改造可按照单栋住宅独立改造、相邻多栋住宅联合改造以及老旧小区整体改造三种方式实施。

　　（一）单栋住宅独立改造原则上应在原建筑基底范围内实施。

　　（二）单栋住宅独立改造及相邻多栋住宅联合改造的，其绿地率、建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、消防技术标准、日照标准、机动车停车位以及机动车出入口等无法达到现行标准和规范情形的，可按不低于现状水平控制，方案批前公示广泛征求住户意见后按审批权限提交规划委员会审议。

　　（三）老旧小区整体改造的，按国家、省、市城市更新有关规定执行。

　　四、土地收储

　　自主更新改造项目，实行“土地收储优先，带方案挂牌供地”机制，优化用地流程与税费管理：

　　（一）土地收储环节

　　1.权属归集：纳入自主更新改造范围且涉及土地权属分散的项目，由政府委托授权的市场主体牵头，通过收购产权、利用收储存量商品房置换、保障性住房置换等方式，将分散的土地、房屋权属归集到单一主体，完成地上建筑物拆除、场地平整后形成净地。

　　2.收储入库与税费优惠：净地形成后申请纳入区级政府土地储备库。区级政府收购土地、房屋权属时，符合相关税收政策规定的，免征契税。

　　（二）用地预申请与挂牌供地环节

　　1.意向用地人对已收储入库的地块，向自然资源和规划部门提出用地预申请，自然资源和规划部门出具书面意见明确意向用地单位。

　　2.产权归集后，按不予不取原则，走招拍挂程序。具备条件的项目，实行“带方案挂牌”方式供地（挂牌前已明确项目更新改造方案、规划条件），减少后期方案调整成本；归集后的净地实行定向供应，在土地使用权人不变情况下可采用协议出让方式供地，支持业主成立合作社参与改造，合作社可作为意向用地人申请用地。

　　3.纳入自主更新改造的项目，土地出让竞买保证金比例按不低于出让底价的20%确定，允许银行保函代替竞买保证金，降低企业资金占用压力。

　　五、改造流程

　　自主更新改造按照以下程序组织实施：

　　（一）业主发起：自主更新改造实施主体编制更新项目实施方案，明确改造方式、改造内容、资金筹措、建设时序、委托实施等事项。

　　（二）部门指导：自主更新改造实施主体向所在街道提交更新项目实施方案，报由区人民政府组织住建、财政、自然资源和规划、税务、城管、文旅等部门进行联合审查指导。

　　（三）方案深化：自主更新改造实施主体按照联合审查指导意见，修改完善更新项目实施方案并达成一致意见后按规定报区人民政府同意，涉及需小区业主共同决定事项的，按程序由小区业主共同决定。

　　（四）审批建设：自主更新改造实施主体向自然资源和规划部门申请核定规划条件后，按程序分别办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，由具有相应资质的房地产或建筑企业按程序组织施工，施工纳入工程质量安全监督。

　　（五）验收登记：施工建设完成后，按相关规定申请工程建设联合验收，项目验收通过后由实施主体向不动产登记部门申请不动产首次登记，按规定缴清相关税费后，再由实施主体与原不动产权利人共同申请不动产转移登记。

　　（六）过渡安置保障：更新改造期间，符合条件的住户，可向所在区住房保障部门申请保障性住房用于过渡，保障过渡期基本居住需求。

　　为进一步鼓励城镇危旧房自主更新、原拆原建，《通知》进一步明确了相关保障措施：

　　一是支持增容扩面。项目建筑面积原则上以产权证书登记的面积为准，在日照等条件允许的前提下，单栋项目新增建筑面积超过原面积20%的部分不收取土地出让金，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施，10%用于原有住宅按套扩面。多栋住宅联合改造及老旧小区增加建筑面积依据国家相关法规执行。

　　增设电梯、架空层、公共服务及配套设施以及地下空间开发新增的建筑面积由全体业主共有，不需要补交土地价款，按照《房产测量规范》进行分摊并办理不动产首次登记及转移登记。

　　因原有住宅按套扩面的，在办理房屋分户转移登记时，需按申请受理时点的市场评估价补交土地价款。

　　二是支持税费减免。自主更新改造按照规定享受行政事业性收费减免、税收优惠及相应补助政策。自主更新改造后，个人的自用住房免征房产税和城镇土地使用税；因房屋被区级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿且重新购置房屋的，成交价格不超过货币补偿部分免征契税，对超出部分征收契税；选择房屋产权调换且不支付差价的免征契税，支付差价的，对差价部分征收契税。

　　解读单位：鄂州市住房和城市更新局

　　联系电话：027-60670789